海宁市人民政府

行政复议决定书

海政复〔2023〕181号

申请人：宋某坤。

被申请人：海宁市市场监督管理局。

申请人因不服被申请人未履行合同行政监督管理职责，于2023年10月11日向本机关申请行政复议。同年10月16日，本机关告知申请人补正申请材料。10月23日收到复议补正材料，明确行政复议请求为确认被申请人未履行合同行政监督管理法定职责的行为违法，责令被申请人重新调查并作出书面答复。本机关依法受理并进行审理。本案现已审理终结。

申请人述称：申请人于2023年8月25日通过12315平台反映某房地产项目开发商存在利用霸王条款损害申请人合法权益的情况，请有关部门依法严查开发商的违规行为，协调退款。同年9月4日，海宁市市监局某分局作出受理告知。9月21日，被申请人作出结案反馈，内容如下：经调解，商家不同意退款，双方无法达成一致协议，调解终止。调解终止后，你还可通过司法等其他途径维权。感谢你对我们工作的关心和支持!现申请人不服该结案反馈，提起行政复议。申请人认为，被申请人遗漏申请人反映事项，未全面履行法定职责。申请人提交的《某楼盘项目违规情况反映》中明确写明诉求为：请有关部门依法严查开发商的违规行为，协调退款。但是从被申请人的答复中可以看出，被申请人只对本人的协调退款诉求作出答复，而对开发商利用霸王条款损害申请人购房权益的行为并未作出回应。申请人反映开发商设定霸王条款。商品房买卖合同第十七条第(一)款：“若交付时房屋地基、主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款并计算给付利息，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金，检测费用由出卖人承担。如果买受人选择不解除合同，出卖人应修复至符合国家强制标准，买受人不得据此拒绝办理该商品房的交付手续或提出其他索赔要求。”申请人认为，该条款在申请人选择不解除合同的情况下，因开发商逾期交房的损失完全没有保障，该条款应当注明耽误交房每日的补偿标准或者按照逾期交付的方式处理违约责任。申请人期间积极与开发商协商修改合同，但开发商强势拒绝磋商，明显属于利用霸王格式条款损害申请人购房利益的行为,违反了《合同行政监督管理办法》第八条的规定，而作为对合同违法行为具有监督管理职责的被申请人应当认定依法责令改正并予以处罚，但被申请人对申请人的投诉事项直接不予任何答复，对开发商规定买受人不解除合同情形下的将面临的权利义务不对等的责任条款视而不见，选择性执法，完全是在包庇开发商，是典型的不作为行为。根据《合同行政监督管理办法》第二条和第十八条之规定，开发商设定霸王条款致使本人购房目的无法实现，被申请人未对开发商存在合同违法问题作出调查及答复，该行政不作为与本人有直接的利害关系，被申请人作为市场行为监管者，应当依法履职，对开发商利用格式条款损害消费者合法权益的行为进行依法核查，严肃处理，以此维护平等、公平、合理的市场交易秩序。故确认被申请人未履行合同行政监督管理职责的行为违法。

被申请人答复称：一、事情经过。2023年8月25日，被申请人收到申请人在全国12315平台上的投诉件。投诉对象为海宁某置业有限公司，投诉问题类别为定金侵权行为，投诉内容为详见附件内容，诉求内容为退赔费用。附件内容中，反映某楼盘项目设立霸王条款侵犯消费者合法权益，侵吞申请人5万元，要求严查开发商违规行为，协调退款。因被申请人已收到过其他消费者的举报，反映海宁某置业有限公司利用格式合同霸王条款、强制交易。被申请人于同年8月14日安排两名执法人员对海宁某置业有限公司进行现场检查，某楼盘生活馆现场公示有《浙江省商品房买卖合同（预售）》，现场负责人提供了该公示的预售合同复印件，也提供了《某商品房预售协议》。9月4日，被申请人通过全国12315平台受理申请人的投诉。9月15日，被申请人通过电话与申请人联系，了解申请人投诉的具体情况。同日，申请人的妹妹主动电话联系被申请人，要求补充退款理由是合同中有不利的条款，认为是霸王条款的情况。同日，被申请人通过电话与申请人妹妹联系，告知关于霸王条款的情况。9月18日，海宁某置业有限公司出具《情况说明》明确表示不同意申请人提出的退房退定申请。9月21日，被申请人电话联系申请人，告知商家不同意退款的情况，同时告知关于霸王条款的内容已对其妹妹进行详细解释，申请人表示会询问其妹妹。同日，通过全国12315平台回复申请人：经调解，商家不同意退款，双方无法达成一致协议，调解终止。调解终止后，你还可通过司法等其他途径维权。感谢你对我们工作的关心和支持！二、被申请人作出的具体行政行为事实清楚，符合法定程序，合法有效。（一）关于开发商利用霸王条款侵害消费者的合法权益的问题。被申请人已针对申请人反映的合同霸王条款的问题进行调查核实，被申请人已履行合同行政监督管理工作职责。因被申请人此前已收到过关于海宁某置业有限公司的合同问题的举报，被申请人于2023年8月14日进行现场检查。经浙江省合同行政监督管理系统查询，海宁某置业有限公司已于2022年8月18日及2022年9月26日将商品房销售合同进行了备案公示。被申请人认为合同中已明确规定“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家、地方及行业标准。”以及“经检测不合格的，买受人有权解除合同。”并约定了出卖人的违约赔偿责任。该整体条款约定了买卖双方的责任，并未存在免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利等情形，并未排除或限制消费者的合法权益。合同中第三章第九条中5%违约金的基数是应付款，第四章第十三条中2%违约金的基数是全部房价款，两者并不相同，没有可比性，并未侵犯消费者的合法权益。（二）关于要求协调退款的问题。被申请人已对申请人的诉求进行协调。2023年9月18日，海宁某置业有限公司出具了《情况说明》，明确表示不同意申请人提出的退房退定申请。因此被申请人于2023年9月21日，告知申请人调解终止的结果，并告知救济途径。（三）关于对开发商利用霸王条款损害申请人购房权益的行为未作出回应的问题。被申请人已将申请人存在异议的两个条款，在电话中进行了详细解释告知，已对开发商利用霸王条款损害申请人购房权益的行为作出回应。2023年9月15日，被申请人联系申请人了解投诉详情后，申请人的妹妹主动电话联系被申请人，询问关于霸王条款的问题，被申请人也通过电话作了解释说明。2023年9月21日，被申请人电话联系申请人，告知商家不同意退款的情况，同时告知关于霸王条款的内容已对其妹妹进行详细解释，申请人自己表示会询问其妹妹。三、申请人不是适格的行政复议申请人。申请人并未与海宁某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，而是支付了5万元定金，其诉求是退还定金。被申请人对申请人的投诉举报已进行调查核实，并进行答复。被申请人调查、处理被投诉主体行为并没有产生、创设、改变或者消灭申请人行政法上的权利义务关系，不产生行政法上的法律效果，与申请人不具有法律上的利害关系。申请人如认为其相关合法权益受到侵害的，可以根据《民法典》寻求救济。故请求维持被申请人作出的具体行政行为。

经审理查明：2023年8月25日，申请人通过全国12315平台向被申请人进行投诉举报，反映海宁某置业有限公司在嘉兴某楼盘项目存在定金侵权行为，并附《付款、磋商记录》《某楼盘情况反映》《霸王条款文书》。《嘉兴蓝城春风里情况反映》载明以下内容：“……诉求：请有关部门依法严查开发商的违规行为，协调退款……经查阅，本人发现开发商在商品房买卖合同（含附件、补充协议)里设立了大量霸王条款，但经过多次交涉,开发商既不修改也不退款。霸王条款如:1.开发商约定“若交付时房屋地基、主体结构不合格的，如果买受人选择不解除合同，那么出卖人只承担修复责任，买受人不得据此拒绝办理该商品房的交付手续或提出其他索赔要求”。对此，本人有异议。首先房子是在建的期房，意味着本人购房签约后需等待较久时间才能收房，这种情况下本人是不会随意解除合同，选择接受房子的可能性更大。其次，若出现房屋地基、主体结构不合格的重大情况，房子肯定不能住人，对买受人的切身利益影响重大；最后，该条款强制性约定买受人不解除合同的话不得拒绝办理交付手续及索赔，意味着尽管出现了房屋地基、主体结构不合格的重大情况，也不按逾期交付处理，买受人的实际损失(包括但不限于租房、逾期收房等)也无法主张。因此，本人认为应当注明耽误交房每日的补偿标准或者按照逾期交付的方式处理违约责任。2.出卖人的逾期交房责任与买受人的逾期付款责任严重不对等，出卖人为自己逾期交房预留了3个月的免责宽限期，超过3个月每日计已付房价万分之1.5的违约金，超过90日的若买受人解约，出卖人应付总房价2%的违约金；相较之下，出卖人对买受人逾期付款责任作了十分严苛的约定，逾期90日内按日计应付款万分之1.5的违约金，超过90日的若出卖人解约，买受人应付总房价5%的违约金。本人认为双方违约责任应修改为一致……”同年9月14日，被申请人对案涉投诉举报作出举报不予立案审批。9月15日，手机号为1766506××××的机主电话联系被申请人工作人员“代为”申请人再次反映海宁某置业有限公司在商品房买卖合同设立了大量霸王条款内容的事宜（以下简称“霸王条款内容”）。同日，被申请人工作人员向手机号为1766506××××的机主回电解释了关于霸王条款内容的处理情况，录音电话的告知主要内容如下：“……关于霸王条款内容的，开发商约定‘若交付时房屋地基、主体结构不合格的，买受人不选择解除合同，那么出卖人只负责修复，不能索赔。’这一句话在是在合同第十七条商品房质量那里，第一个地基基层、主体结构那里，但它前面还有一个大的条款内容。上面写着出卖人承诺地基结构符合合格，符合国家、地方及行业标准。如果买受人认为不合格的，双方可以委托质量检测。如检测不合格的，买受人有权解除合同，出卖人要全部退还房款，并且承担利息，如果给买受人造成损失，要承担全部赔偿金和检测费用。其实它前面有一大段也是有利于我们消费者的……关于逾期付款的责任，出卖人（房产公司）给自己预留了3个月的免责期，在逾期交付责任里面，出卖人未按照规定将商品房交付买受人的，按照第1点来处理，逾期90日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，超过90日的，买受人有权解除合同退还买受人已付全部房款(包括贷款部分），同时按照全部房价款2%向买受人支付违约金。其实它90日（3个月）不是免责期，90日（3个月）内是支付1.5%的违约金，超过90日的买受人是有权解除合同，他们（出卖人）要向你们支付违约金。买受人逾期付款的，逾期90日之内的，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，不是按照全部房款来支付，而是按照逾期应付款部分来支付，逾期90日的出卖人有权解除合同，你们（买受人）按照应付款的5%来支付，是他们（出卖人）违约是按照总房价的2%来支付，它的基数不对等的。他们的合同是公示在那里的，我们也提取了一份，合同确实是有备案的……。”9月18日，海宁某置业有限公司作出《情况说明》，不同意申请人提出的退房退定申请。9月21日，被申请人在全国12315平台作出如下反馈内容：“经调解，商家不同意退款，双方无法达成一致协议，调解终止。调解终止后，你还可通过司法等其他途径维权。感谢你对我们工作的关心和支持！”同日，被申请人工作人员电话告知已处理申请人关于霸王条款内容的举报，具体情况可详询手机号为1766506××××的机主。申请人认为被申请人未履行合同行政监督管理职责，于2023年10月11日向本机关申请行政复议。

另查明，被申请人于2023年7月31日收到案外人胡某缘的对海宁某置业有限公司的举报，举报内容如下：“……本人于4.30日经中介介绍以及开发商的宣传，当天签订了认购协议，并缴纳了10万元定金，后发现，该开发商的合同中排除自身责任，加重消费者责任，并且广告存在许多违规行为，相关证据材料已经递交给相关单位……”同年8月14日，被申请人对位于海宁市某处海宁某置业有限公司进行现场检查，并制作现场笔录，并提取了《浙江省商品房买卖合同（预售）》。《浙江省商品房买卖合同（预售）》载明以下内容：“第一章 合同当事人……出卖人：海宁某置业有限公司……买受人：        ……第二章 商品房基本状况……出卖人以出让方式取得坐落于浙江省某处地块的建设用地使用权……出卖人经批准，在上述建设的商品房项目核准名称为×××……第三章 商品房价款……第九条逾期付款责任 除了不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金……第十三条 逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第九条第1(1)项中的期限)，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金(该违约金比率应当不低于第九条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率(LPR)%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息：同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金……第七章 商品房质量及保修责任 第十七条 商品房质量 (一)地基基础和主体结构 出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家、地方及行业标准。商品房交付使用时，买受人对该商品房地基基础和主体结构质量提出异议的，出卖人应当予以说明;买受人认为该商品房地基基础和主体结构不合格的，双方委托进 规行质量检测。经检测合格的，因此发生的检测费用由买受人承担。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受为人付款之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率告(LPR)%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付[已付房价款百分之 ][√买受人全部损失]的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人应修复至符合国家强制性标准，买受人不得据此拒绝办理该商品房的交付手续或提出其他索赔要求……”

以上事实有投诉详情截图、《浙江市场监管投诉举报平台举报单》《付款、磋商记录》《嘉兴某楼盘项目违规情况反映》《霸王条款文书》、中国建设银行持卡人存根、现场笔录、《情况说明》、浙江省合同行政监督管理系统截图、《浙江省商品房买卖合同》、电话录音等。

本机关认为：首先，根据国家市场监督管理总局令第61号《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第四条第二款即“县级以上地方市场监督管理部门负责本行政区域内的投诉举报处理工作。”以及国家市场监督管理总局令第77号 《合同行政监督管理办法》第二条即“市场监督管理部门根据法律、行政法规和本办法的规定，在职责范围内开展合同行政监督管理工作。”之规定，本案中，被申请人有对涉案举报事项作出处理的法定职权。

其次，根据国家市场监督管理总局令第61号《市场监督管理行政处罚程序规定》第十九条第一款即“经核查，符合下列条件的，应当立案：（一）有证据初步证明存在违反市场监督管理法律、法规、规章的行为；（二）依据市场监督管理法律、法规、规章应当给予行政处罚；（三）属于本部门管辖；（四）在给予行政处罚的法定期限内。”之规定，本案中，被申请人结合调查的证据材料，认为海宁某置业有限公司关于某项目的《浙江省商品房买卖合同（预售）》第三章第九条和第四章第十三条两个应对责任不同且违约金计算基数不同，整体约定买卖双方的责任，并未免除或者减轻相关责任，不存在违法行为，不符合法定立案的条件，作出不予立案决定，认定事实清楚，适用法律正确。

再次，根据《市场监督管理行政处罚程序规定》第十八条第一款即“市场监督管理部门对依据监督检查职权或者通过投诉、举报、其他部门移送、上级交办等途径发现的违法行为线索，应当自发现线索或者收到材料之日起十五个工作日内予以核查，由市场监督管理部门负责人决定是否立案；特殊情况下，经市场监督管理部门负责人批准，可以延长十五个工作日。法律、法规、规章另有规定的除外。”和《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第三十一条第二款即“举报人实名举报的，有处理权限的市场监督管理部门还应当自作出是否立案决定之日起五个工作日内告知举报人。”之规定，本案中，被申请人在2023年8月25日接到申请人投诉举报后，于9月14日作出举报不予立案的审批，于9月21日通过电话方式告知关于申请人举报反映的格式条款内容的处理情况。被申请人虽并未在电话中明确告知作出举报不予立案决定，但根据电话告知内容可知，被申请人已履行相应法定职责，并无明显不当。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（一）项的规定，决定如下：

驳回申请人宋某坤的行政复议申请。

申请人如不服本决定，可以自收到决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。

海宁市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　  2023年12月7日