各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《海宁市农村宅基地和住房审批建设管理的实施办法》已经十六届市政府第61次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　2025年7月24日

海宁市农村宅基地和住房审批建设

管理的实施办法

　　为加强和改进农村宅基地和住宅审批建设管理，明确各部门工作职责，建立我市农村村民建房多部门管理的协作配合机制，进一步保障农村村民合法居住权益，满足村民建房需求，规范村民建房管理，推进城乡融合高质量发展，促进共同富裕，根据相关法律法规和上级文件的规定，结合我市实际情况，制定本办法。

　　一、遵循原则

　　（一）依法依规原则。村民建房必须符合国土空间规划，不符合的一律不准新建住房。坚持“一户一宅”原则，农村集体经济组织成员一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。

　　（二）节约集约原则。村民建房使用宅基地应节约集约、合理利用土地，坚持最严格耕地保护制度，严格控制新增宅基地占用农用地。科学统计宅基地用地需求，合理安排新增建设用地指标。严格控制宅基地面积，引导村民集聚。

　　（三）强化监管原则。村民建房按照“农户申请、村级审查、镇级审批、部门备案”的分级管理模式严格管理。严格落实村民建房全过程监督管理制度，严禁未批先建、少批多建，严格把控村民建房外观风貌，全面推进浙派民居建设。严格农村宅基地用途管制，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　（四）优先保障原则。要依法保障村民建房合理用地需求，统筹协调好宅基地资源，按照“立足需求、管控总量、有序推进”的工作原则，合理制定村民建房计划管理，应优先保障危房户、无房户等住房困难刚需户的建房需求。

　　（五）改革创新原则。依法维护村民的宅基地使用权，探索建立宅基地自愿有偿退出机制。探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。

　　二、申请管理

　　（一）申请主体。

　　农村住房建设使用宅基地，以户为单位申请建房，需综合考虑婚姻、血亲和收养等关系，且村民户中至少有一位（含本数）农村集体经济组织成员。经认定具备农村村民户建房资格的，可通过建房安置、公寓房安置或货币安置等多种方式来保障居住权益。

　　（二）有下列情形之一的，可以认定为具备农村村民户建房资格：

　　1.本市户籍制度改革（2003年10月1日）以前就存在且未曾消亡的农村家庭户；

　　2.多子女家庭，子女中1人及以上已婚，其配偶（身份为集体经济组织成员）户籍已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地、公寓房、货币安置；

　　3.夫妻离婚，离婚已满5年或者有一方已再婚且再婚登记已满2年；

　　4.有其他特殊情形符合本地公序良俗，由村集体经济组织讨论通过的；

　　5.其他符合法律、法规和规章规定情形的。

　　（三）有下列情形之一的，不能分立认定为具有农村村民户建房资格：

　　1.丈夫与妻子之间；

　　2.子（女）与父（母）之间；

　　3.已完成整村整组征地拆迁的；

　　4.其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

　　（四）严格审批宅基地申请。

　　各村（社区）和各镇（街道）要加强对农户申请宅基地资格条件审查，对不符合宅基地申请条件的，不得受理和报批宅基地。

　　1.具备农村村民户建房资格，符合下列情形之一的，可以申请取得农村宅基地：

　　（1）现有住房属危房或旧房，确需建造的；

　　（2）因土地征收和项目建设，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

　　（3）因实施农村土地综合整治，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

　　（4）符合我市村民建房分户资格，满足各镇（街道）自建房申请条件的；

　　（5）法律、法规、规章和上级文件规定的其他情形。

　　2.有下列情形之一的，申请宅基地不予受理和报批：

　　（1）已拥有一处宅基地的；出租、出卖、赠与或以其他形式转让住房后，再申请宅基地的；

　　（2）在农村有合法房屋，但不属于房屋所在村的农村集体经济组织成员的；

　　（3）已将农村宅基地置换公寓房或享受货币安置，自愿放弃宅基地的；

　　（4）不符合法律、法规规定的其他情形。

　　符合建房条件但因违法违规建住宅尚未处理结案的，暂缓申请受理和报批，暂缓期限至处理结案止。

　　三、审批管理

　　（一）规划保障。

　　科学编制镇（街道）级国土空间总体规划、详细规划和村庄规划，推进村民建房向新市镇、新社区集聚。城镇开发边界外尚未编制村庄规划的，实施“通则式”管理。

　　对传统自然村落和特色村落内的村民建房，应按规划要求进行建设，保持传统自然村落和特色村落的风貌特征。

　　（二）用地保障。

　　各镇（街道）要切实做好本辖区范围内农村村民建房现状和用地需求调查摸底工作，科学编报年度宅基地用地需求计划，新增建设用地指标由农村村民住宅建设用地国家计划单列指标和农村全域土地综合整治项目获取增减挂钩周转指标予以统筹保障。

　　（三）审批标准。

　　1.农村宅基地应严格按照国土空间规划实行分区管控和差别化管理。各镇（街道）根据土地资源状况，在不超过市定限额标准的前提下，结合各地实际，从严控制并确定各自宅基地具体标准，报市人民政府同意后实施。鼓励各镇（街道）区分大、中、小安置户型从严控制宅基地标准。

　　允许按每户建筑占地不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米进行建房。

　　新市镇和新社区优化点（“1+X”点），严格控制单体独栋、双联排比例，不再安排临时生产用房。

　　保留提升点（Y点）原则上不再安排临时生产用房。根据村落实际，有效保障保留提升点内道路、泊车位等基础设施建设的用地需求。

　　2.农房的建设层数和高度标准。层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计）。“1+X”两新优化点中，联排房占地面积控制在85平方米以内的、垂直投影不超过100平方米的，层数控制在四层以内，建筑檐口高度不得超过13.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计)。

　　3.农房建筑间距控制标准。新市镇和新社区优化点（“1+X”点），建筑南北间距不小于1:1.2且不大于1:1.3。

　　四、建设管理

　　（一）村民建房综合监管措施。

　　1.建设监管。各镇（街道）在农村村民建房审批管理工作中应严格做到“五公开、四到场、一监督”。村民建房完工后，须实地查验，检查农户是否按照放线点位、批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、建筑高度和规划要求等建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。查验合格后，村民可以向自然资源和规划部门申请办理不动产登记，核发不动产权证。

　　2.建设施工。农村住房建设应当选择有资质的建筑施工企业或者经过技能培训、满足技能要求的农村建筑工匠施工。受委托的施工企业或者建筑工匠必须按图施工，不得擅自修改，应当落实防护措施。镇（街道）和村（社区）应当指导、监督农户与承建人签订农房施工承包合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务，引导建房户购买建房保险、施工方购买施工意外保险。

　　3.动态巡查。镇（街道）、村两级要落实专人，开展村民建房的日常巡查，严格落实村民建房全过程监督管理制度，并建立相应台账；对违法用地、违法建设的行为，应及时制止并依法处理。村民在批准建房后未及时申请放样或者申请暂停建设的，镇（街道）、村两级要及时了解地块动态。

　　4.执法监督。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市农业农村局或赋权的镇（街道）依法处置。超过规定标准多占土地的，由市自然资源和规划局、市综合执法局依法处置。

　　5.数字赋能。依托“农房浙建事”系统、嘉兴市不动产登记“最多跑一次”综合管理系统开展农房建设全过程在线管理服务，有关数据和规划许可证、施工许可证、竣工验收意见表等电子文件实现部门间依法共享。

　　（二）村民建房审批监管。

　　加强农村宅基地和村民建房审批管理，确保农村宅基地和村民建房审批管理工作任务全面落实和各项政策措施执行到位。相关职能部门和工作人员应当依法依规开展村民建房管理，对辖区范围内“建新不拆旧”多发或违法建设处置不及时、处理不到位、造成严重不良影响的，追究有关领导和相关人员的责任。

　　五、盘活集聚

　　（一）盘活利用闲置住宅。

　　依法依规开展农村闲置住宅的盘活利用。鼓励有一定经济实力的村级组织进行统一盘活利用。引导有实力、有意愿、有责任的市场主体有序参与盘活利用工作。支持返乡创业人员依托自有和闲置住宅发展农业及周边产业。

　　盘活利用闲置住宅需符合国土空间规划和村庄建筑风貌管控要求。严格改扩建和变更用途管理。

　　（二）统筹资源引导集聚。

　　鼓励镇（街道）加大对集镇内存量低效用地的改造提升，充分挖掘潜在的空间资源。按照城乡统筹、科学规划、合理布局的要求，优化基础设施和公共配套设施，引导村民集聚。

　　六、附则

　　本文件自2025年9月1日起施行。各镇（街道）根据实际情况制定细则，并报市人民政府批准同意。《关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知》（海政办发〔2020〕82号）同时废止。

　　附件：1.海宁市村民建房办理流程和流程图

　　　　　2.海宁市村民建房审批清单

　　　　　3.海宁市村民建房职能清单

　　　　　4.名词解释