各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《海宁市农村宅基地及房屋确权登记发证实施细则》已经市政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　　2018年6月29日　　　　

海宁市农村宅基地及房屋确权登记发证

实施细则

第一章　总则

　　第一条　为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，加快推进全市农村宅基地使用权和房屋所有权（以下简称“农房不动产”）确权登记发证工作，维护权利人合法财产权益，深化农村土地产权制度改革，根据《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及房屋确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）、《海宁市加快推进农房不动产确权登记发证工作实施方案》（海政办发〔2017〕123号）等文件精神，结合我市宅基地、农房审批、建设、确权登记等实际情况，制定本实施细则。

　　第二条　本细则适用于本市行政区域内农村房屋（含主宅和生活附属用房）及宅基地的确权登记发证工作，不包括设施农用地和临时用地等其他用途的房屋和土地。

　　列入政府搬迁、征收或危旧房治理改造及农村土地综合整治当年度实施计划范围内的农村房屋，不列入确权登记范围。

　　第三条　办理农房不动产确权登记，应当遵循“房地一体、一户一宅、依法依规、自愿申报、统筹推进”的原则。

　　第四条　市国土资源局负责农房不动产确权登记统筹协调工作；市不动产登记服务中心承担全市农房不动产确权登记工作职责；各镇人民政府（街道办事处）具体负责实施本辖区农房不动产确权登记组织、申报等工作。

　　市公安、民政、司法、财政、住建、农业、综合执法等各有关部门按职责分工协同做好农房不动产确权登记发证工作。

第二章　登记范围

　　第五条　农房不动产确权登记发证，应当符合 “一户一宅、拆旧建新、面积限定”的规定，并按照“权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，严格规范确权登记发证工作。 

　　第六条　农房不动产权以户为单位申请登记，登记为某某某(户)。登记申请人应当是宅基地审批时或者宅基地登记时的户主，或者是确权登记时户口簿登记的户主；若两者不一致的，以确权登记时的该户户主为准；以宅基地审批时或者宅基地登记时该户户主以外的其他家庭成员（须现为农村集体经济组织成员）为确权登记户主的，或者以该户确权登记时户主以外其他家庭成员（须现为农村集体经济组织成员）为确权登记户主的，须提供该户现有全体家庭成员的《农房不动产登记权利主体约定书》。

　　第七条　原为农村集体经济组织成员，因升学、兵役、就业、投靠等正常人口迁移成为非农村居民的，原在农村合法取得的房屋和宅基地，其产权没有发生变化，且该农房不动产所属农户已无在册人口的，以该农房不动产的全体权利人签署《农房不动产登记权利主体约定书》选定的登记主体进行确权登记，附记栏应注明“该权利人为非本村集体经济组织成员，产权为原合法建造所得”。

　　第八条　对已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员，非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得农房不动产的，不受“一户一宅”政策的限制，提供有效的继承证明材料后，可按规定以有权继承的全体继承人签署《农房不动产房屋产权继承情况意见书》约定的登记主体予以确权登记，在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员农村房屋的合法继承人，产权为合法继承所得”。

　　第九条　经依法批准跨村异地建房的，在落实原宅基地处置政策后，可凭审批文件等办理农房不动产确权登记。

第三章　登记程序

　　第十条　农房不动产确权登记发证，一般依照下列程序进行：

　　（一）申请；

　　（二）地籍及房屋测绘调查（可前置）；

　　（三）测绘调查结果公示（所在地公告5日）；

　　（四）受理；

　　（五）实地查看；

　　（六）审核；

　　（七）登记公告（所在地和市国土资源局网站公告15个工作日）；

　　（八）复审（核准）；

　　（九）登簿；

　　（十）核发不动产权证书。

　　第十一条　办理农房不动产登记，应当提交下列材料：

　　（一）不动产登记申请书；

　　（二）申请人身份证明（户主身份证、户口簿，涉及户主不一致的须提供《农村房屋不动产登记权利主体约定书》）；

　　（三）宅基地来源证明（农村居民住宅用地批准文件或集体建设用地使用证，证书遗失的填写遗失声明，1987年以前建成无用地审批来源的提供经村（社区）确认情况说明)；

　　（四）房屋权属来源证明；

　　1.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建造的房屋，出具由镇村镇建设部门审核、镇（街道）盖章确认的《海宁市农村房屋符合规划审核意见表》；

　　2.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后建房的，出具村镇选址意见书或村镇规划许可证或乡村建设规划许可证；

　　（五）农村房屋竣工证明书；

　　（六）不动产权籍调查成果（包括：地籍调查表，界址确认表，宗地图；房屋测绘成果，房屋分户平面图）；

　　（七）其他证明材料（门牌证，公告照片、委托办理的出具委托书）。

第四章　权属认定

　　第十二条　原经合法审批的宅基地和房屋，依据合法审批资料，原则上按批准面积进行确权，未达到批准面积的按实际建筑占地和房屋测绘面积确权，超过批准限额面积部分不予确权。

　　第十三条　严格按照先确定宅基地使用权、再确定房屋所有权的思路，分步做好农房不动产历史遗留问题的处理工作，分不同阶段进行权属确认：

　　（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，占用宅基地建房，且房屋至今未扩建、翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权，由村出具房屋来源情况证明书后，按现有实际建筑面积登记房屋所有权。

　　（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，未经批准或超过批准面积占用宅基地建房，如已按有关规定处理的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权；房屋至今未扩建、翻建的，由村（社区）出具房屋来源情况证明书后，按实际建筑面积登记房屋所有权。

　　（三）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建造的房屋，宅基地使用权面积不超过批准面积的按实际面积确定，超过批准面积的按批准面积确定，未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合建房条件，按规定处罚补办用地审批手续，并按批准面积确定宅基地使用权，超过部分宅基地不确权；房屋至今未扩建、翻建的，由村（社区）出具房屋来源情况证明书后，只对宅基地批准面积部分建筑进行登记确定房屋所有权。

　　（四）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后建房的，宅基地使用权面积不超过批准面积的按实际面积确定，超过批准面积的按批准面积确定，未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，但建房者符合建房条件，按规定处罚补办建设和用地审批手续，按批准面积确定宅基地使用权，按批准建筑面积确定房屋所有权；对超过批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。

　　第十四条　农村宅基地及房屋少批多建、未批先建未取得相关手续的，在坚持“一户一宅、拆旧建新、面积限定”前提下，通过“完善手续、确认合法、违法不确权”的原则进行确权登记。

　　第十五条　对符合浙政办发〔2014〕73号文件规定，允许补办审批手续的，应当先处理(处罚)、后补办，村镇规划和用地审批手续同步补办。对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的，经镇（街道）会同住建、国土、综合执法等部门认定，可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房，待今后拆建、翻建时予以拆除。

第五章　特殊登记

　　第十六条　因夫妻离婚分割农房不动产的，按照法院生效的法律文书或生效的离婚协议书中所分割的合法房屋面积，进行分割或分摊的宅基地和房屋面积登记，并在登记簿附记栏内记载所分得的宅基地和房屋面积。

　　第十七条　因分家析产申请转移登记，经所在村（社区）、镇（街道）和公安派出所同意分户，再办理农村宅基地及房屋分户，按照房屋分家析产协议书，参照国有宗地分摊方式进行分摊，对分摊后的合法和超占部分均在登记簿附记栏内记载。

第六章　附则

　　第十八条　统一规划安排在国有土地上建造农村房屋或因农转非、“撤村建居”等涉及国有土地的农民房屋,其不动产登记可参照本实施细则执行，并在不动产权证中注明土地权利类型为“宅基地使用权”，在登记簿及不动产权证附记中注明“该宅基地使用国有土地”。

　　第十九条　办理农房不动产的变更登记、更正登记、异议登记、注销登记等，参照国有建设用地使用权及房屋所有权登记的有关规定执行。

　　第二十条　本实施细则自2018年8月1日起施行，本细则实施前有关规定与本细则不一致的，以本细则为准。

　　附件：1.农村房屋不动产登记权利主体约定书

　　　　　2.海宁市农村房屋来源证明书

　　　　　3.海宁市农村房屋竣工证明书

　　　　　4.海宁市农村房屋符合规划审核意见表