一、制定背景

我市土地等资源要素利用已接近上限，今后每年可供土地只有1000多亩，粗放低效的生产方式已不可持续。而与此同时，我市目前工业企业厂房容积率普遍不高，工业企业厂房的容积率平均只有1.0左右，造成单位用地产出效益不高。为大力推进“空间换地”，充分挖掘土地利用潜力，深化以亩均论英雄、以集约促转型的理念，进一步提升土地资源要素保障能力，加大工业有效投资力度，保障全市工业经济持续健康发展。根据十四届87次常委会（扩大）会议要梳理整合和完善厂房改造政策，支持零土地技改，研究通过贴息方式加大对旧厂房改造的支持力度的要求，结合我市前期原有厂房加层改造相关政策文件，起草了《关于推动工业旧厂房改造促进企业零地技改的实施办法》。

二、政策措施

《实施办法》围绕节约集约用地，加强工业有效投资，鼓励企业大力推进“空间换地”。对加大“零地”技改的适用范围进行了明确，并从简化审批、加大奖励、金融支持等方面进一步加强对企业的鼓励和引导。

（一）要求与目标

力争通过3-5年时间努力，使全市工业企业厂房平均容积率在现有基础上提升20%以上，新增厂房建筑面积1000万方以上，节约土地10000亩以上，增加工业投资300亿元以上。

（二）适用对象和改造类别

明确申请实施改造的企业，应位于市镇以上工业园区（集聚区）范围内，满足消防、建筑工程质量安全等技术规范和标准的前提下，改造后能有效增加生产建筑面积，提高容积率。同时还应满足以下条件：

1.企业原有工业用地权证齐全，权属清楚无争议；

2.“零地”技改项目需符合国家、省、市有关产业政策；

3.加层项目需对原建筑结构安全进行鉴定，由第三方鉴定机构出具鉴定结果为安全后方可进行“零地”技改；

4.改造为小微园区的企业原则上需占地30亩以上，并经认定，改造后必须全部自持，不允许分割出售；

5.改造后亩均税收不得低于约定标准（或全市平均水平），能耗不得高于行业平均水平；

6.小微园引入的企业应符合产业定位，原则上为规模以上企业或两年内有条件成长为规模以上的企业；

7.明令淘汰、限制类项目、列入工业企业搬迁改造计划区块内的企业，以及化工园区外涉及新建化工项目（危险化学品生产、储存项目）、重点监管危险化工工艺的建设项目、危险化学品重大危险源的其他新建化工项目不得进行“零地”技改。

明确企业加层改造可分二种类型：

1.自有自用。企业将原单层厂房改建为多层厂房或对原厂房进行全面改造，改、扩、翻建多层厂房以及利用存量土地新建多层厂房，开发地下空间，用于实施新增技改项目，且全部自用的。

2.自有出租。企业通过改、扩、翻建厂房和开发地下空间，按照小微园的模式改造成多层标准厂房，全部或部分出租，并由开发企业进行招租（招租项目须经属地政府准入）、建立第三方运维机构对园区内企业实施管理的。

（三）支持激励政策

一是项目准入上。按照“同步备案、同步整改、同步验收”的原则，允许对企业原有存在手续不完善等历史问题的项目在提交整改方案并承诺整改到位的前提下，同步实施新的“零地”技改项目。

二是审批改革上。实行“零地”技改项目备案办理“零前置”。在“零地”技改项目企业办理备案时，把备案工作作为项目管理首个环节，不得将环评、能评等审批事项作为项目备案的前置条件。

三是建设管理上。“零地”技改企业红线范围内的容积率、建筑高度不再设定上限指标（宿舍、办公楼除外），绿地率在满足景观要求的前提下，原则上不再设定下限指标（具体按海政办发〔2017〕170号文件有关规定执行）。符合消防规范及机动车停车泊位的前提下，建筑密度可不作要求。机动车停车泊位应按规范设置且在场地内解决。

四是财政奖励上。对利用现有工业用地，通过翻建、加层、扩建等途径，提高工业用地容积率的，不再征收土地价款、市政基础设施配套费等费用，由相应权限机关按政策规定予以减免。对企业利用存量土地实施的新建、改建、扩建厂房“零地”技改项目，厂房容积率超过市定行业标准30%以上部分建筑面积，且为自有自用的给予奖励。分别给予超30%-50%部分面积150元/元平方米、超50%-70%部分面积200元/元平方米、超70%部分面积300元/元平方米的奖励，单个项目奖励最高不超过500万元。对改造成小微园（标准厂房）出租的，给予企业取得房屋租金收入形成的地方财政贡献部分中增值税和所得税的前二年全额、后二年减半奖励；同时，在小微园建成使用后，属地政府可对约定税收超收的地方留成部分给予一定的奖励（不享受第2条奖励政策）。对地下空间的开发奖励按《关于鼓励工业企业地下空间开发的实施办法》（海政办发〔2019〕7号）有关规定执行。同时，每年在新增厂房建筑面积5000平方以上且已竣工投产的“零地”技改项目中，评出一批节约集约用地先进企业，在三级干部大会上予以表彰，并给予企业土地使用税地方留成部分当年奖励，树立节约集约用地工业企业典型。

（四）加大金融支持

1.实施融资贴息补助。对容积率超过市定行业标准30%以上的“零地”技改项目，按照基建项目实际银行贷款金额，给予12个月3%的贴息补助，单个项目贴息总额最高不超过200万元。贴息资金由市、镇（开发区）财政各承担50%。

2.加强金融机构信贷支持。鼓励商业银行、担保公司对工业企业“零地”项目技术改造提供信贷服务。

3.加大国有资本支持力度。市各国资公司和各镇（开发区）国资平台可通过控股或参股的形式参与企业自有出租（小微园）改造建设。

三、新旧政策差异

财政奖励上，对企业利用存量土地实施的新建、改建、扩建厂房“零地”技改项目，对厂房容积率超过市定行业标准20%以上部分建筑面积按150元/平方米给予奖励，调整为超过市定行业标准30%以上部分建筑面积，且为自有自用的给予分档奖励，具体奖励如下：超30%-50%部分面积给予150元/元平方米的奖励、超50%-70%部分面积给予200元/元平方米的奖励、超70%部分面积给予300元/元平方米的奖励，单个项目奖励最高不超过500万元。

四、解读部门

《实施办法》由海宁市经济和信息化局牵头起草并负责解读；

解读人：周炤

联系电话：0573-87288725。