各村（社区）、各企事业单位，镇机关各部门：

现将《关于进一步加强完善和改进农村村民建房管理工作的意见（征求意见稿）》印发给你们，请认真贯彻执行。

许村镇人民政府

2022年1月5日

关于进一步加强完善和改进农村村民建房管理工作的意见

为进一步推进农村居民建房规划建设用地管理工作，明确各部门在村民建房过程中的职责，规范建房审批和建房管理秩序，建立我镇农村村民建房多部门管理的协作配合机制，根据《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江省城乡规划条例》、《海宁市人民政府办公室关于加强和改进农村村民住宅建设用地管理的通知》（海政办发〔2020〕82号）等文件精神，结合许村镇实际制定本意见，具体政策如下：

一、村庄类型及建房政策

新一轮村庄布点规划将村庄类型分为新市镇点（1点）、新社区优化点（X点）、保留提升点（Y点）及撤并点。村民建房必须符合国土空间规划和村庄布点规划，规划区外一律不准新建住房。

1.“1+X”点：农户在建造房屋之前必须将现有的房屋（包括生产厂房等）自行拆除，原有的宅基地统一交由所在村经济合作社管理，每户建筑占地不超过118平方米或85平方米。

进点建房的农村居民户必须按照镇规划建设部门提供的建筑施工图纸“统一地坪标高、统一外观样式、统一建筑高度”新建住宅。

2.保留提升点（Y点）：允许按每户建筑占地面积118平方米的，垂直投影面积不超138平方米；占地面积85平方米的，垂直投影面积不超105平方米。楼层不超三层且建筑檐口高度不超11.6米。

3.撤并点：对撤并点内C、D级危房及其他危旧房采取危房维修的方式进行审批，危房维修不超原占地面积且最大不超118平方米或85平方米，不超原高度进行维修。

二、申请宅基地和建房户认定标准

农村村民建房坚持“一户一宅、建新拆旧”原则。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地，建新必须拆旧。各村（社区）要加强对农户申请宅基地资格条件审查，对不符合宅基地申请条件的，不得受理和报批宅基地。

（一）宅基地申请要求

1.现有住房属危房或旧房，确需建造的；因土地征收和项目建设，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；符合我镇村民建房分户条件，确需分户建房且选择自建房方式的。符合以上情形之一的，可以申请取得农村宅基地。

2.已拥有一处宅基地的；出租、出卖、赠予或以其他形式转让住房后，再申请宅基地的；在农村有合法房屋，但不属于房屋所在村的农村集体经济组织成员的；已将农村宅基地置换公寓房或享受货币安置，自愿放弃宅基地的；已完成整村整组征地拆迁的，以分立户等要求再建房的，存在以上情形之一的，申请宅基地不予受理和报批。

3.符合建房条件但因违法占地、违规建房尚未处理结案的，暂缓申请受理和报批。暂缓期限至处理结案止。

（二）建房户认定标准

1.农村村民申请建住房必须以家庭居民户为参考，还应同时具备以下条件：申请建房户主须为经村级集体经济组织（或村民委）确认的本村农村集体经济组织成员；申请建房必须以家庭所有农村集体经济组织成员为单位提出，户口新迁入人员需迁出地（村镇两级）出具未曾作为户主审批过宅基地的证明;夫妻双方因离婚而分立户，须有一方已再婚且再婚登记满2年，如双方均未再婚的须离婚满5年；兄弟分立户，已婚的需完整家庭户，未婚的需年满35周岁；建房户申请建房应遵循公序良俗。

2.夫妻之间，有农村集体经济组织成员资格子女的父母不得分户单独申请宅基地：

三、农村村民建房用地审批

村民建房用地审批按照“农户申请、村级审查、镇级审批、部门备案”的分级管理模式严格管理，按照以下程序办理审批：

1.农户申请。农村居民户向所属农村集体经济组织（或村民委）提出建房书面申请；

2.村级审查。所属农村集体经济组织（或村民委）应严格依照有关规定，进行集体讨论确定，并将申请宅基地的农户情况在村务公开栏公示不少于7个工作日，公示期满无异议后于3个工作日内签署审查同意书面意见，并将申请使用宅基地的相关材料，报镇村民建房工作专班审核。

3.镇审批。镇村民建房工作专班依据修建性详细规划、村庄规划，在7个工作日内对原有房屋和建房选址情况进行现场踏勘，对符合规划许可审批条件的， 在7个工作日内出具审查书面意见并经镇分管领导审核、报主要领导审批，自批准之日起6个工作日内核发《乡村建设规划许可证》。批准结果由村集体经济组织或者村民委员会在村务公开栏进行公布，同时由镇相关部门将审批材料分别报市农业农村局和市自然资源和规划局备案存档。

农村村民建住房涉及规划区内农用地或者未利用土地的，由镇自然资源所向市自然资源和规划局申请办理农用地转为建设用地的审批手续。在转征用经批准后，参照存量建设用地办理农村村民建住房审批到户相关手续。

四、农村村民建房监管

（一）建立村民建房共管责任机制。

建立健全和有效落实“市级指导、镇级主导、村级自治、联合执法、部门参与”的村民建房共管责任机制。

镇农业农村办负责农村宅基地改革和管理有关工作；完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局，指导农村集体经济组织成员资格审查，将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源和规划局；参与编制国土空间规划、修建性详细规划和村庄规划等工作。

镇自然资源所负责根据市局国土空间规划、土地利用计划的要求进行编制和管理；牵头指导修建性详细规划和村庄规划的编制和监督管理工作；委托和指导镇实施农村村民建房的《建设工程规划许可证》和《乡村建设规划许可证》的审批核发；负责新增建设用地农用地转用的报批、农村住房不动产确权登记发证等工作。

镇村镇建设办负责组织农村住房设计通用图集的编制；指导农村住房建设、安全及危房改造等工作。

镇城镇管理办负责指导村强化日常巡查，查处违法违规行为，负责执法处置违建户，重点处置未批先建户。

其他有关部门按照各自职责，配合做好村民建房的相关管理工作。

镇人民政府负责本行政区域内村民建房用地审批和在委托范围内实施建房规划许可有关工作，成立由农业农村办、自然资源所、村镇建设办等部门组成的村民建房工作专班，做好常态化管理和监督检查工作。

村负责村民建房属地管理职责，严格按要求进行村民建房申请受理、审核公示、日常巡查监管等工作。

（二）落实农村村民建房监管措施

镇村民建房工作专班负责指导各村规范建房标准，严格做到“五公开、四到场、一监督”（即公开建房信息、申请条件、审批程序、指标安排、审批结果；由镇、村、组根据三级联合四次做到建筑放样到场、开挖夯沟到场、施工过程到场、竣工验收到场，每阶段实行现场照片制度：一、放样时照片；二、开挖夯沟照片；三、扎钢筋至一层顶板浇制三天一照；四、二层顶板浇制完成照片；五、三层顶板浇制完成照片；六、三层以上三天一照；七、结顶完成照片。房屋整体结构竣工拆除脚手架后必须由镇、村进行验收。

建立动态巡查制度。镇、村两级要落实专人，开展农村建房巡查工作，对违法用地、违法建设的行为，应及时制止并依法处理。

农村违规建房由各村承担第一发现职责，在巡查过程中发现新发未批村民建房的，应立即进行劝告和制止，并向城镇管理办报告。对经审批或整改后复工的农户存在超批准面积、超层现象或者附房未按要求拆除到位的由村及时上报镇建房工作专班进行处置，限期整改完成后方可继续施工。

镇城镇管理办重点管控未批先建户、重点监管户，接各村电话报告或其他信息来源后，必须在30分钟内赶至现场进行处置。村镇建设办在接各村电话报告或其他信息来源后必须在当天赶至现场进行认定，存在问题又无法叫停的，协同城镇管理办承担处置职责，同时村主要负责人和村建房分管人员必须到场。

五、村民建房监管考核

将农村宅基地和村民建房审批管理工作，纳入镇政府对各村年度目标责任考核内容，确保农村宅基地和村民建房审批管理工作任务全面落实和各项政策措施执行到位。并与年度考核相挂钩，对辖区范围内未批先建或违法建设处置不及时、处理不到位的，严格追究有关领导和相关人员的责任。

本政策自2022年2月5日起实施。政策兑现时间从2022年1月5日起算。原有文件与之有冲突时，以本文件为准。未尽事宜由许村镇党委、政府研究决定。

许村社区、许巷社区参照本意见执行。

许村镇人民政府关于印发《关于进一步加强完善和改进农村村民建房管理工作的意见》的通知.doc