各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于加快发展保障性租赁住房的实施方案（试行）》已经十五届市政府第82次常务会议审议通过，经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　2022年3月17日　

关于加快发展保障性租赁住房的

实施方案（试行）

　　为进一步健全完善我市住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁的意见》(国办发〔2021〕22号)、《浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》(浙政办发〔2021〕59号)、《嘉兴市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（嘉政办发〔2021〕57号）精神，结合海宁实际，现就加快发展保障性租赁住房提出如下实施方案：

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”战略定位，以解决新市民、青年人等群体的住房困难问题为出发点和落脚点，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进实现全体人民住有所居，为推进海宁市勇当高质量发展建设共同富裕示范表率提供有力支撑。

　　二、目标任务

　　“十四五”期间，将发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务，全市力争建设筹集保障性租赁住房不少于3.78万套(间)，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到15%以上。许村镇、长安镇(高新区)、尖山新区（黄湾镇）、经济开发区（海昌街道）等人口净流入、新市民较多的镇、街道为重点发展区域。根据人口情况、产业发展等变化情况，重点发展区域适时调整。

　　到2025年，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，公共租赁住房及保障性租赁住房保障制度基本完善，新市民、青年人等群体住房困难得到有效缓解。

　　三、工作原则

　　（一）坚持主体责任。各镇人民政府、街道办事处是发展保障性租赁住房的责任主体，要采取有效政策措施，加快推进保障性租赁住房项目建设和房源供给，加强对保障性租赁住房建设、租赁、运营管理的全过程监督，切实解决新市民、青年人等群体住房困难问题。

　　（二）坚持多方参与。充分发挥市场作用，坚持“谁投资、谁所有”，引导多主体投资、多渠道供给。各地充分排摸、引导、利用存量房、存量土地转化，采取新建、配建、改建（造）、租赁补贴等多种方式有效增加保障性租赁住房供给。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

　　（三）坚持供需匹配。结合镇、街道、平台功能定位和产业布局，各地要根据当地人口情况和住房需求，按照保基本的原则，合理确定保障性租赁住房供应规模，科学制定“十四五”建设计划和年度建设计划，确保供需平衡。充分考虑居民就业和生活便利要求，科学谋划保障性租赁住房选址布局，促进产城人融合、人地房联动。

　　（四）坚持监测评价。住建部门要会同有关部门组织做好保障性租赁住房情况监测评价工作。重点监测评价各地发展保障性租赁住房对促进解决新市民、青年人等群体住房困难情况成效，强化结果运用形成正向反馈，并将监测评价结果纳入执行成效考核。

　　四、保障标准

　　（一）保障对象。主要面向一定区域内无房新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等群体，解决阶段性住房困难。

　　（二）建设标准。保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型，其中住宅型以建筑面积不超过70平方米小户型为主，高层、小高层可适当放宽10平方米左右；宿舍型以建筑面积20—45平方米户型为主。已经开工建设或通过现有建成住房转化的，可以适当放宽面积标准，户型面积大的可以按间出租，适合改造成小户型的应予以改造。

　　（三）租金标准。保障性租赁住房租金实行政府指导，租金标准按不高于同地段、同品质市场租赁住房租金的85%确定，具体由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定，或依据政府发布的参考价格确定。

　　（四）配租方式。政府投资的保障性租赁住房实行收支两条线，可由各地统一出租和运营管理。企业投资的保障性租赁住房，由投资主体负责申请、配租、租金收缴、退出等日常管理工作。满足本单位、本系统职工需求后尚有多余房源的，可按保障性租赁住房标准要求面向社会出租。面向公共服务行业等特定行业、特定对象出租的，用人单位要配合项目投资主体做好申请、配租、租金收取、退出等日常管理工作。

　　五、发展方式

　　（一）利用新供应国有土地建设保障性租赁住房，新建保障性租赁住房项目按不高于10%的比例配套商业服务设施。新建普通商品住房项目可配建一定比例的保障性租赁住房。鼓励在城际铁路附近物业中建设和改建一定比例的保障性租赁住房。

　　（二）利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，在符合规划、满足安全要求、尊重农民集体意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房。在申报认定前，需经村民会议或村民代表大会同意；利用产业园区配套用地建设的，需经产业园区管委会同意。

　　（三）对依法取得使用权的企事业单位自有闲置土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房。

　　（四）利用非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可改建为保障性租赁住房;项目主体应对房屋安全性能进行鉴定。

　　（五）利用现有建成(在建)的住房转化为保障性租赁住房。已取得预售许可的项目，预售冻结手续应已办结。在满足需求的情况下，可将闲置的公租房、安置房、人才安居房等政策性住房转为保障性租赁住房使用管理。

　　通过新建、改建、改造等方式建设的保障性租赁住房，原则上应独立成栋（幢）、可封闭管理，建筑面积不少于3000平方米且不少于50套（间）。

　　六、支持政策

　　（一）土地支持政策。

　　1.按照规划引领、职住平衡原则，合理安排保障性租赁住房用地。在编制年度住宅用地供应计划时，要按照保障性租赁住房建设项目，单列用地计划并优先安排、应保尽保。保障性租赁住房用地可采取划拨、租赁或出让等方式供应，允许出让价款分期收取。

　　2.对依法取得使用权的集体经营性建设用地，支持农村集体经济组织通过自建或联营、入股等方式建设保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　3.对依法取得使用权的企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房的，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。

　　4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　5.产业园区内的存量工业项目，以及产业园区外亩均效益A、B类企业用地面积50亩以上的存量工业项目，在确保安全、满足职工居住需求、符合产业发展政策的前提下，可通过新建、拆除重建、扩建等方式，将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积，占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。涉及工业用地的容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整的，经综合评估，按程序调整有关控制性详细规划，并依法办理相关项目审批手续。产业园区内的新建工业项目，可结合实际和职工居住需求，充分利用上述支持政策建设宿舍型保障性租赁住房。鼓励产业园区统筹各工业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积，按照优化布局、合理配套的原则，统一规划建设宿舍型保障性租赁住房，打造工业邻里中心。项目可由产业园区管委会投资建设或与工业项目企业联合投资建设，其中小微企业园区必须由园区统一规划、建设。

　　（二）财政支持政策。

　　1.对符合规定的保障性租赁住房项目，积极争取中央、省级财政各项补助资金，财政部门要在现有经费渠道基础上给予支持。

　　2.保障性租赁住房及其配套基础设施在项目建设阶段，可申请中央预算内投资专项资金，具体标准按照《国家发展改革委关于印发〈保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法〉的通知》(发改投资规〔2021〕696号)有关要求执行。

　　3.从土地出让收入中提取的保障性住房建设资金等各类有关资金，可统筹用于发展保障性租赁住房。完善优化相关激励政策，吸引各类社会主体参与保障性租赁住房建设。

　　（三）金融支持政策。

　　加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持具有持续稳定现金流的保障性租赁住房企业将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施不动产投资信托基金（Reits）试点。

　　（四）税费等支持政策。

　　1.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策；用水、用电、用气价格按照居民标准执行，存在混合性质情况的，应分表计量，未分表计量的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格。

　　2.保障性租赁住房项目有关税收优惠政策，按照《财政部税务总局住房和城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)等有关规定执行。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　（五）健全审批流程。

　　建立健全保障性租赁住房联审机制，保障性租赁住房项目实行镇街初审、部门联审制。保障性租赁住房项目申报由项目所在镇街保障性租赁住房领导小组统一受理，并出具初审意见。由住建部门牵头会同发改、经信、自然资源和规划、生态环境、供水、供电和燃气等相关部门，对申报保障性租赁住房项目的建设、分配、运营管理方案实施联合审查，形成联审意见后由市保障性租赁住房工作领导小组出具保障性租赁住房项目认定书。

　　项目主体凭保障性租赁住房项目认定书，享受相关支持政策，并通过浙江省投资项目在线审批监管平台，由发改、自然资源和规划、住建、生态环境等相关部门分别办理项目立项(备案)、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可凭已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。对于新建保障性租赁住房项目，鼓励探索以告知承诺制的方式，办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续，实行联合验收。

　　七、监督管理

　　（一）严格准入管理。对于政府给予政策支持以及现有已享受中央、地方各类政策支持的租赁住房项目，在取得保障性租赁住房项目认定书后，纳入保障性租赁住房管理范围，享受保障性租赁住房相关支持政策。

　　（二）强化建设管理。相关责任部门应加强对保障性租赁住房工程质量、消防安全以及安全生产监管，加大监督检查力度，实行全过程重点监管。保障性租赁住房应合理配套商业服务设施，提供简约、环保的基本装修，满足日常生活所需；集中式保障性租赁住房项目建设应遵照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）有关规定执行。鼓励符合条件的项目采取代建模式，引入品牌企业参与项目建设，提升住房品质。

　　（三）规范租住管理。加快建立健全保障性租赁住房管理服务平台，推进保障性租赁住房数字化建设，加强项目申报、建设、出租和运营的全过程管理，防止以租代售。鼓励产权单位选聘经验丰富、运营能力强的第三方专业机构负责运营管理。加强对保障性租赁住房监督检查，建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制，对未经批准擅自改变用途的违法违规行为加大查处力度。

　　（四）加强权属管理。保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。保障性租赁住房项目因投资建设单位破产、重组、注销、股权转让等特殊情形需整体转让的，须经市保障性租赁住房工作领导小组审核批准，转让后原保障性租赁住房性质不变，土地用途和土地取得方式不变。保障性租赁住房如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。

　　八、组织保障

　　（一）加强组织领导。成立市保障性租赁住房工作领导小组，市政府分管领导任组长，市府办分管副主任、市住建局主要负责人任副组长，市发改局、市公安局、市财政局、市自然资源和规划局、市经信局、市住建局、市农业农村局、市消防救援大队、市税务局、人行、银保监、市电力、供水、燃气等部门单位分管负责人为组员，统筹指导、协调推进全市保障性租赁住房工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，具体负责保障性租赁住房配套政策制定、计划制定，牵头开展项目认定和监督考核工作。各镇、街道要参照成立相应的组织领导机构。各相关部门要根据职责完善相关政策措施，注重协调配合和工作衔接，确保项目建设、房源供给等各项工作落实。

　　（二）明确职责分工。市住建局负责牵头做好保障性租赁住房项目认定和发展保障性租赁住房的监测评价工作，指导各地建设筹集、运营管理、计划申报等工作；市发改局负责牵头指导项目立项审批、中央预算内争取和管理、Reits试点申报等工作；市经信局负责牵头指导工业项目建设保障性租赁住房相关工作；市财政局负责争取中央、省级财政补助资金、加强地方财政资金支持、引导各地统筹资金支持政策等工作；市自然资源和规划局负责做好保障性租赁住房规划审批、用地供应等工作；市税务局负责落实相关税费减免政策等工作；人行、银保监负责做好金融支持等工作；市电力、供水、燃气等部门负责落实保障性租赁住房项目水、电、气等执行民用价格标准。各相关部门和单位要加强协作、相互配合、形成合力，确保各项政策落实到位。各镇街、平台保障性租赁住房工作领导小组，积极落实保障性租赁住房筹集任务，负责组织所辖区域内项目联合审查和联合验收工作，做好保障性租赁住房项目受理和初审。

　　（三）做好政策衔接。各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题作为当前的重点工作，摆上议事日程。对符合规定的均应纳入保障性租赁住房规范管理，并及时兑现各类政策资金和税费减免。

　　（四）强化宣传引导。各地要充分利用报刊、宣传手册及互联网、官微等媒介，多渠道、广覆盖大力宣传保障性租赁住房相关政策，让广大企业、群众知晓政策规定、熟知办理流程。要充分调动各方发展保障性租赁住房的积极性和创造性，形成社会广泛支持、各类主体积极参与的良好氛围。

　　九、其他

　　本办法自2022年4月17日施行。