为进一步加强和改进农村村民住房建设用地管理，切实强化农房建设保障，积极推进农房集聚，明确我镇各部门和村级组织在农村村民建房管理过程中的职责，建立我镇农村村民建房多部门管理的协作配合机制，根据海宁市人民政府办公室《关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知（2020年修订）》（海政办发〔2020〕82号）文件规定，结合我镇实际，现就我镇农村村民住房建设用地管理工作规定如下：

一、遵循原则

（一）符合规划原则。村民建房必须符合国土空间规划和村庄布点规划，规划区外一律不准新建住房。

（二）节约集约原则。严格控制宅基地面积，鼓励建造公寓式住宅进行安置。

（三）“一户一宅”原则。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。

（四）分级管理原则。村民建房按照“农户申请、村级审查、镇级审批、部门备案”的分级管理模式严格管理。

二、强化规划空间编制管理

科学编制村庄布点规划，合理确定村庄的数量、布局和用地规模，积极推进村民建房向新市镇、新社区集聚，鼓励规模搬迁和城镇公寓房安置。对规划保留的传统自然村落和特色村落内的村民建房，应按规划要求进行建设，保持传统自然村落和特色村落的风貌特征。

村庄布点规划确定后，应当及时编制相关规划，属城镇开发边界内的编制修建性详细规划，报市自然资源和规划局审查同意后组织实施；属城镇开发边界外的编制村庄规划，报市人民政府批准同意后组织实施。

　　修建性详细规划、村庄规划应严格控制户均用地面积，户均用地原则上应控制在0.5亩以内。

三、规范村民建房用地和建设标准

（一）严格农户宅基地申请

各村要加强对农户申请宅基地资格条件审查，对不符合宅基地申请条件的，不得受理和报批宅基地。

1.符合下列情形之一的，可以申请农村宅基地：

（1）现有住房属危旧房，确需建造的；

　　（2）因土地征收和项目建设，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

　　（3）因实施农村土地综合整治，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

　　（4）符合村民建房分户条件，确需分户建房且选择自建房方式的；

　　（5）法律、法规、规章和上级文件规定的其他情形。

2.有下列情形之一的，申请宅基地不予受理和报批：

（1）已拥有一处宅基地的，出租、出卖、赠与或以其他形式非法转让住房后，再申请宅基地的；

 (2)在农村有合法房屋，但不属于房屋所在村的农村集体经济组织成员的；

    （3）已将农村宅基地置换公寓房或享受货币安置的；

 (4)不具备村民建房分户条件而以公安户籍分立户为由申请宅基地的；

（5）不符合法律、法规、规章和上级文件规定的其他情形。

符合建房条件但因违法占地、违规建房尚未处理结案的，暂缓申请受理和报批，暂缓期限至处理结案止。

（二）严格村民“建房户”认定

1.农村村民申请建住房必须以家庭居民户为参考，还应同时具备以下条件：

（1）申请建房户主须为经村级集体经济组织确认的本村农村集体经济组织成员；

（2）申请建房必须以家庭所有农村集体经济组织成员为单位提出，户口新迁入人员还需提供迁出地（村、镇两级）未曾作为户主审批过宅基地的证明材料；

（3）达到法定婚龄（分户对象年龄较小者）确需分户的，建房分户时配偶户口需迁入（达到晚婚年龄还未结婚除外；女性尚未结婚的，须达到35周岁方可分户）；

（4）夫妻双方因离婚而分户，须有一方已再婚且再婚登记已满2年，如双方均未再婚登记的须离婚已满5年。

2.有下列情形之一的农村村民，不得分户单独申请宅基地：

（1）夫妻之间；

　  （2）有农村集体经济组织成员资格子女的父母。

（三）规范村民建房用地和建设标准

农村村民一户只能拥有一处不超过我市规定面积标准的宅基地。农村村民建房应当按照修建性详细规划或村庄规划进行建设和管理。

1.新市镇和新社区优化点（1+X点）：采用双联、多联排等建造模式，不再安排临时生产用房。双联排每户建筑占地不超过105平方米，层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计，下同）；多联排每户建筑占地不超过85平方米，层数控制在四层以内，建筑檐口高度不得超过 13.2米。农户应严格按照村镇建设部门提供的建筑施工图纸进点建房。宅基地置换标准：双联排0.6亩/户、多联排0.4亩/户。

2.保留提升点（Y点）：允许按每户建筑占地不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米进行原基改建，层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过10.2米；允许保留面积不大于40平方米的临时生产用房，只限于平房（建筑檐口高度不得超过3.6米）。建房定点应遵循用地节约、道路通畅、四邻同意的原则，鼓励引导农户双联为主、独栋为辅建设。保留提升点农户也可选择进入新市镇和新社区优化点（1+X点）建房。

3.撤并点：一律不得新建或改建，可以申请原房屋屋面维修或局部加固，禁止以危房维修的名义进行原地拆翻建。新                  建改建必须进入新市镇和新社区优化点（1+X点）。

4.农房建筑间距控制标准：建筑南北间距不小于1:1.2且不大于1:1.3。

5.农村集体经济组织成员1人户，其住房建筑占地不得超过85平方米，层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过10.2米。农村无房的集体经济组织成员1人户原则上不安排宅基地，可申请公寓房安置。由政府供养的孤寡老人不安排宅基地建房。

四、相关配套政策

（一）公寓房安置政策

1.安置奖励：鼓励农户选择公寓房安置，凡符合村民建房条件的农村集体经济组织成员户，永久放弃农村宅基地、选择镇区公寓房安置的，给予每户奖励8万元。符合建房户认定标准的农村无房户，不享受安置奖励。

2.安置标准：每户基数为40㎡，每名农村集体经济组织成员再加40㎡，独生子女未婚的可按2人计算；安置标准内按优惠价结算，超过安置标准部分按成本价结算，每户不得多于3套。有房无户的安置标准为：房屋合法建筑面积(指住宅用房,不含生产用房)不足80㎡的按80㎡安置；80㎡以上的按实有面积安置，但最多不超过120㎡，总量一套。

3.结算标准：按公寓房建设成本结合市场行情另行公布。层次差价系数参照市区经济适用房标准执行。

（二）宅基地有偿退出政策

以农村集体土地使用证或农房不动产权证发证占地面积为依据（建筑占地面积未达到发证面积的以实际占地面积为准），本人承诺自愿永久放弃农村宅基地的，按1500元/ ㎡给予一次性货币安置，最高补偿不超20万元。

主人已死亡的合法保留房屋，不享受本政策。

（三）基础设施配套费

无房户（新分户）符合村民建房条件申请1+X点建房的，须缴纳基础设施配套费（双联排：5万元/户，多联排3万/户）；符合建双联排条件的农户申请建多联排的，免缴基础设施配套费。

（四）鼓励整组（自然村落）搬迁

经自然资源部门认定达到连片复垦条件的，给予农户搬迁补偿和奖励（具体政策另行制定）。

五、改革农村村民建房用地审批

　　按照“农户申请、村级审查、镇级审批、市管转用核销”的模式，改革村民建房规划用地审批，推进审批简政放权，实现管理重心下移，保障村民建房及时落地。

（一）涉及存量建设用地

　　农村村民建住房申请使用规划区内原宅基地等存量建设用地的，按照以下程序办理审批：

　　1.农户申请。农村村民户向所属农村集体经济组织（或村民委）提出建房书面申请；

　　2.村级审查。所属农村集体经济组织（或村民委）应严格依照《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，召开农村集体经济组织成员会议（村民会议）或者农村集体经济组织成员代表会议（村民代表会议）等形式进行集体讨论确定，并将申请宅基地的户主名单、家庭人员明细、建房用地面积、层次、坐落、四至等情况在村务公开栏公示不少于7个工作日，公示期满无异议后于3个工作日内签署审查同意书面意见，并将申请使用宅基地的相关材料，报镇村民建房工作专班审核。

3.镇级审批。镇村民建房工作专班依据修建性详细规划、村庄规划，在3个工作日内对原有房屋和建房选址情况进行现场踏勘，对符合规划许可审批条件的，在3个工作日内出具审查书面意见并经镇分管领导审核、报主要领导审批，自批准之日起2个工作日内核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。批准结果由村集体经济组织或者村民委员会在村务公开栏进行公布，同时由镇负责在门户网站上进行公开，并将相关审批材料在10个工作日内分别报市农业农村局和市自然资源和规划局备案存档。农村村民建房批准有效期为1年，到期后经批准可办理延期手续，原则上延期不超过1年。

　　（二）涉及新增建设用地

　　农村村民建住房涉及规划区内农用地的，由镇向市自然资源和规划局申请办理农用地转为建设用地的审批手续，涉及集体土地征收的一并申请办理。在转征用报经批准后，涉及整宗新村点用地的，由镇新市镇公司或村级集体经济组织申请供地，报经市政府批准后由市自然资源和规划局负责监管系统核销，由镇参照存量建设用地办理农村村民建住房审批到户相关手续。

六、健全村民住宅用地监督管理

（一）建立村民建房共管责任机制

建立健全和有效落实“市级指导、镇级主导、村级自治、联合执法、部门参与”的村民建房共管责任机制。

镇人民政府成立由村镇建设办公室、自然资源所、农业农村办公室等部门组成的镇村民建房工作专班，形成我镇农村村民建房统分结合的监管合力。

镇农业农村办公室负责农村集体经济组织成员资格审查；参与编制国土空间规划、修建性详细规划和村庄规划等工作。

镇自然资源所负责国土空间规划、土地利用计划的编制和管理；指导修建性详细规划和村庄规划的编制和监督管理工作；负责新增建设用地农用地转用的报批、农村住房不动产确权登记发证等工作。

镇村镇建设办公室负责村庄布点规划、修建性详细规划和村庄规划的编制和管理工作；负责将农村村民建房新增建设用地需求通报镇自然资源所；负责村民建房的《建设工程规划许可证》和《乡村建设规划许可证》的审批核发；负责组织农村住房通用图集编制和推广；指导农村住房建设和安全及危房改造等工作。

　　其他有关部门按照各自职责，配合做好村民建房的相关管理工作。

村级组织是落实本村村民建房管理的责任主体，村党组织书记是落实本村村民建房管理的第一责任人。村股份经济合作社抓好村集体经济组织成员资格认定、建房资格审查和管理。村民委员会负责村民建房调查摸底、申请受理、审核公示、现场监管、纠纷调处和土地复垦等工作；制定有关村民建房内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施。

村民委员会可以为村民提供农村住房建设有关审批、验收手续等事项的代办服务，指导村民依法实施农村住房建设活动。

　　（二）落实村民建房综合监管措施

有关部门和村级组织在农村村民建房审批工作中应严格做到“五公开、四到场、一监督”（即公开建房信息、申请条件、审批程序、指标安排、审批结果；做到建筑放样到场、开挖夯沟到场、施工过程到场、竣工验收到场；主动接受群众监督）。

建立动态巡查处置制度。村级组织应落实辖区网格化管理职责，第一时间发现、制止、上报和配合处置各类违法建设。镇城乡管理办公室负责开展村民建房的日常巡查，对违法用地、违法建设的行为，应及时制止并依法处置；负责查处农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的行为。镇村镇建设办公室、自然资源所等部门应按照各自职责，加强对村民建房的日常管理，及时发现、配合查处违法建设的行为。

　　（三）严格村民建房审批监管考核

将农村宅基地和村民建房审批管理工作，纳入镇党委、政府对各村年度目标责任考核内容，确保农村宅基地和村民建房审批管理工作任务全面落实和各项政策措施执行到位。对辖区内村民建房管理主体责任和网格化管理制度不落实，村集体经济组织成员资格认定不实， 发生“建新不拆旧”和违法用地、违法建设发现不及时、上报不主动、配合处置不到位的，相关职能部门应暂停该村的建房审批工作，严格追究相关人员的责任，并相应扣减村集体耕地保护奖励基金和年终目标责任制考核得分。对党员干部的违法建设行为，应及时上报镇纪委处理。

本意见自2021年2月18日起施行。《丁桥镇人民政府关于进一步完善农村居民建房政策的实施意见》（丁政〔2017〕122号）同时废止。

附件：村民建房办理流程图

丁桥镇人民政府

2021年1月18日