马桥街道拆迁安置工作实施细则

为进一步完善马桥街道农村集体土地上房屋拆迁评估补偿和安置政策，规范拆迁行为，维护被拆迁农户的合法权益，保障各项建设的顺利进行，结合我街道实际，特制定本实施细则。

一、政策依据

本细则参照《海宁市人民政府关于调整征地补偿安置标准的通知》（海政办发〔2014〕31号）、《中共海宁市委办公室 海宁市人民政府办公室关于印发海宁市农村房屋拆迁实施高层公寓安置指导意见的通知》（海委办发〔2018〕53号）、《海宁市人民政府办公室关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知（2020年修订）》（海政办发〔2020〕82号）等文件制定。

二、房屋拆迁补偿

农村房屋拆迁时，被拆迁人以“户”为单位计，“户”以农民建房用地批准文件结合农村宅基地使用权证为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”被拆迁人。

祖传私房需递交街道和村书面证明，由相关部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建住宅的，祖传私房和新建住宅应认定为同一被拆迁人。

有农村集体经济组织成员子女的老人单独拥有房屋且子女均已认定为单独被拆迁人的，不作计户标准，应合并至子女户补偿和安置。

（一）合法房屋建筑面积计算

1.被拆迁农村房屋合法占地面积和建筑面积原则上以不动产权证（集体土地使用证）登记结合建房用地批准文件批准的占地面积和建筑面积为准。建造年限以市自规局、市住建局等部门批准年限后推两年。

2.住宅楼房坡顶面积按批准占地面积(不得超过批准占地面积)25%计算，别墅（普通楼房加高）的坡顶可以现场采样酌情增补面积（限额增补面积20平方米内），住宅平房、生产用房伞尖不计入建筑面积。平顶房炮台、阁楼高度超过2.20米部分，按相应垂直投影面积计算(按实计算，但不得超过批准住宅占地面积的20%)。两层楼房挑背包、挑耳朵面积按垂直投影面积1.5倍计算，其他以此类推。

3.阳台挑空的，单层一律按50%计算面积，两层按100%计算面积，三层按150%计算面积。封闭阳台每层增加50%计算面积，再按装潢进行评估补偿（按征地拆迁征求意见书发放之日前阳台封闭到位），阳台限定宽度为1.4米(底层最多不超过10平方米，二层以上每层最多不超过20平方米)。

4.无法查阅到集体土地使用证或建房批准文件的被拆迁农户合法批准住房建筑面积计算，如根据测绘图计算面积超过市文件规定批准面积的，以批准面积为准；如根据测绘图计算面积少于市文件规定批准面积的，以实测面积为准。

（二）违法建筑政策处理

1998年底前已被有关单位（部门）处理的违章建筑按合法面积标准进行评估补偿。1998年后被依法认定为违法建筑的不列入拆迁评估补偿范围，但受过处理并交纳的罚款全额退还（不计息），建筑物或构筑物可按围墙标准进行补偿。

（三）房屋拆迁评估补偿

1.被拆迁房屋补偿价格由评估机构按成本法结合成新评估确定。

2. 装潢设施补偿价格可由评估机构按实际评估确定。被拆迁房屋范围公布（征地拆迁征求意见书发放之日）之后进行的抢装修不予补偿。

（四）附地及晒场计算补偿

1.附地补偿面积按被拆迁人合法批准房屋（含住宅及生产用房）占地面积2.5倍计算，再按被拆迁人家庭在册农村集体经济组织成员（因征地已办理农转非的计算在内，虚拟安置人口不计在内）另加0.1亩/人（0.1亩标准定为66.7平方米），“二户一体”专业用房、购买的公房等不计入附地面积补偿。

2.水泥晒场补偿面积按被拆迁人合法批准房屋（含住宅及生产用房）占地面积1：1计算，补偿40元-60元/平方米。被拆迁人自行浇制的（延伸、拓宽段）水泥路、沙石道路等不列入拆迁评估补偿范围，在征地时，由村根据实际情况按地面附属物标准确定补偿。

（五）围墙计算补偿

围墙按长度计算（高度1M以下100元/M，1M以上2M以下150元/M，2M以上200元/M）：

1.罗马柱围墙外加50—80元/M。

2.铸铁、不锈钢围墙外加150—200元/M。

3.铁门、不锈钢门、卷帘门等设施按150—200元/㎡。

（六）奖励政策

1.24小时签协奖：当天评估、当天签定协议（评估起始24小时内），按房屋评估总价（含装潢）的15％给予奖励（超过规定时间不享受此奖励）。

2.规定时间签协奖：在规定时间内签协（整组或自然组最后一户评估），按房屋评估总价（含装潢）的10％给予奖励（超过规定时间不享受此奖励）。

3.无突击装潢奖：为避免出现抢装潢等现象，减少被拆迁人不必要的损失，按房屋评估总价（含装潢）的5%进行奖励。

4.腾空房屋奖：在规定时间内签订协议、规定时间内腾空房屋并经验收合格后移交钥匙的，按合法建筑每平方米80元进行奖励（超过规定时间不享受此奖励）。

5.旧房残值回购：旧房残值按房屋评估价（不含装潢）的10%给予回购（评估内固定设施不得拆除，否则将按实扣除）。

6.规定时间腾房奖：凡在规定时间（具体时间另行通知）内腾空房屋交付钥匙的，给予3万元/户的腾房奖励。

7.提前腾房奖：如按规定时间提前（具体时间另行通知）腾空房屋交付钥匙的，再给予3万元/户的提前腾房奖。

以上奖项中1—5项包含于拆迁评估补偿协议中，在腾房后一个月内发放至被拆迁人；6—7项在被拆迁人腾房后以存单形式当场发放。

（七）拆迁签协腾退

1.被拆迁人户主或其委托代理人作为被拆迁人代表应当在规定的期限内和拆迁人签订农房拆迁评估补偿协议并按时腾房搬迁。涉及租赁、借用等情形的，由被拆迁人自行在规定的期限内与房屋使用人及时解除租赁、借用等关系。

2.对产权有纠纷、产权人下落不明或暂时无法确定产权人的房屋，在规定的搬迁期限内不能解决纠纷或确定产权的，由拆迁人提出补偿和安置方案，拆除前拆迁人对房屋作好勘察记录，并向公证机关办理证据保全、相关补偿费提存后实施拆迁。

3.房屋腾空注意事项

被拆迁人在签订房屋拆迁评估补偿协议，在规定时间内腾空房屋后，不得破坏房屋原有结构，不得拆除已经评估补偿的固定设施等设备，如有发现，在腾房验收时扣除相应款项。不得拆除的设施有：门（含锁）、窗、地板、固定柜、吊顶、楼梯扶手（含木、铸铁、不锈钢）、落水管、电线、插座、开关、铝合金封阳台、洗手盆、浴缸、水龙头、地面镶嵌的铜条等。

三、安置方式

街道农村集体土地上房屋拆迁，实行自建房安置、高层（含小高层，下同）公寓产权安置和货币补偿安置三种方式。

有农村集体经济组织成员的被拆迁人可以自由选择上述三种安置方式中的任何一种。

无农村集体经济组织成员（有房无户）的被拆迁人原则上采用高层公寓产权安置方式或货币安置。

（一）自建房安置

1.建房户认定办法：

（1）农村集体经济组织成员建住宅须符合“一户一宅”原则，即只有农村集体经济组织成员的被拆迁人可申请宅基地建房，一户农村集体经济组织成员的被拆迁人只能申请一处不超过规定面积的宅基地建房。

（2）农村村民申请建住房必须以家庭居民户为参考，还应同时具备以下条件：

申请建房户主须为经村级集体经济组织确认的本村（社区）农村集体经济组织成员；

　　申请建房必须以家庭所有农村集体经济组织成员为单位提出，户口新迁入人员需迁出地（村镇两级）未曾作为户主审批过宅基地的;

　　夫妻双方因离婚而分户，须有一方已再婚且再婚登记已满2年，如双方均未再婚登记的须离婚已满5年。

　　（3）有下列情形之一的农村村民，不得分户单独申请宅基地：

　　①夫妻之间；

　　②有农村集体经济组织成员资格子女的父母。

（4）被拆迁人只有一人仍属农村集体经济组织成员、并在农村居住的，配偶一方享受过城镇住房优惠政策的，可申请建房。（不动产权登记办理须依据上级有关部门审核为准）

2.建造户型和安置地点：自建房采用两户联建形式，单户占地面积为105㎡，不再建造生产用房，按农村村民建房报批程序办理有关建房手续；具体建造地点由所在村（社）根据村庄规划确定并向被拆迁人公示。

3.被拆迁人建房参加保险，保险费用由拆迁人承担，手续由拆迁人统一办理。被拆迁人可根据需要，自行追加购买人身意外伤害险及财产险。

（二）高层公寓产权安置

1.安置方式

有农村集体经济组织成员的被拆迁人选择高层公寓产权安置的，应自愿放弃申请农村宅基地建房权利，不再享受城镇居民住房优惠政策，不得重复享受农房拆迁公寓安置政策。

拆迁人提供多种户型的高层公寓安置用房供被拆迁人选择，被拆迁人也可选择部分高层公寓产权安置和部分货币回购安置相结合的拆迁安置方式。

2.拆迁安置高层公寓建设及供地

拆迁安置高层公寓采用自建或商品住房开发配建方式，供地原则上采取国有建设用地使用权出让方式。

3.拆迁安置人口认定办法

实施农房拆迁时（征地拆迁征求意见书下发之日），被拆迁人家庭人员符合下列情形之一且未享受城镇住房优惠政策的，计入安置人口：

（1）被拆迁人家庭在册农村集体经济组织成员，以及征地农转非、撤村建居农转非且依法享受农村集体经济组织成员权利的人员；

（2）现役义务兵及士官，现在学校就读全日制大中专院校及中小幼学生，现在监狱服刑的人员；

（3）经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人，定居所在地村（社区）同意安置的。

原为被拆迁人家庭在册农村集体经济组织成员，后农转非且未曾享受城镇住房优惠政策待遇、现为海宁户籍的人员，可计入安置人口。

至回迁安置（第一次分房，下同）人口计算截止时，被拆迁人家庭可安置人口中新出生申报的人员，以及符合本意见前述安置人口规定的因初次登记结婚的安置人员的配偶以及离婚又再婚的现配偶（再婚婚龄由各地自行明确），应计入安置人口；对已婚夫妻未生育子女，或未婚独生子女，或2016年计划生育二孩新政出台后出生一孩的，可增计一个虚拟安置人口；因死亡而发生人口减少的不作调整。

被拆迁人家庭成员如按本实施细符合特殊户型安置办法而单独安置的，安置人口作相应扣减。

4.安置标准面积核定

（1）每户被拆迁人高层公寓安置标准面积按符合农村建房条件和其他安置条件的安置人口数进行核定：

一人户每户安置标准面积180平方米。

二人户每户安置标准面积200平方米。

三人户每户安置标准面积220平方米。

四人户每户安置标准面积240平方米。

五人及以上每户安置标准面积封顶260平方米。

（2）为鼓励被拆迁人选择高层公寓产权安置，对能按时签协并按时腾房的被拆迁人，每人可按优惠价增购不超20平方米。

（3）考虑到公寓住宅设计时因自然不可分割的因素，每户被拆迁人（特殊情形安置除外）实际购房总面积允许超过规定可安置标准及可增购优惠面积原则上控制在20平方米及以内，该部分按优惠价上浮30%结算；确需超过（包括增购优惠面积及允许超安置购买而控制的20平方米）限安置一套（应为安置房源中建筑面积上靠最接近的套型），该部分按市场价九折结算。

5.安置价格核定

安置标准面积内按标准价结算，标准价为680元/平方米。

优惠价为1800元/平方米。

优惠价上浮30%为2340元/平方米。

市场价经第三方评估并综合考虑安置等因素，最终确定为11000元/平方米，九折为9900元/平方米。

标准价、优惠价、市场价适时调整公布。（层次差价率公布）

6.公寓产权安置结算

实行高层公寓产权安置的，拆迁人与被拆迁人结算被拆迁房屋评估补偿总价与公寓房安置价之间的差价。

选择高层公寓房安置的被拆迁人在拆迁所在地至少选择一套公寓房安置后，实际安置房面积（不含储藏室、车位面积）未达到可享受安置标准及优惠增购面积（允许超安置购买而控制的20平方米除外）部分，经被拆迁人书面申请、拆迁人同意可按市场价九折进行货币回购。

公寓房交付前被拆迁人的房屋评估补偿总价自腾房后每年年末由拆迁人按当年银行定期（一年期）利息计算支付给被拆迁人。

7.安置奖励

为鼓励有农村集体经济组织成员的被拆迁人选择高层公寓产权安置，被拆迁人合法住宅（含生产用房）建筑面积超出安置标准价面积、优惠价面积、优惠价上浮30%面积部分给予6000元/平方米的奖励。

上述建筑面积计算标准：

（1）住宅楼房坡顶面积按批准占地面积(不得超过批准占地面积)20%计算，住宅平房、生产用房伞尖不计入建筑面积。平顶房炮台、阁楼高度超过2.20米部分，按相应垂直投影面积计算(按实计算，但不得超过批准住宅占地面积的20%)。两层楼房挑背包、挑耳朵面积按垂直投影面积1.5倍计算，其他以此类推。

（2）阳台挑空的，限定宽度为1.4米。单层按50%计算面积，两层按100%计算面积，三层按150%计算面积。封闭阳台每层增加50%计算面积（按征地拆迁征求意见书发放之日前阳台封闭到位，底层最多不超过10平方米，二层以上每层最多不超过20平方米)。生产用房阳台不计入建筑面积。

（3）1998年前及以后经处罚的违章建筑、“两户一体”专业用房、购买的公房等不计入在内。

有农村集体经济组织成员的被拆迁人放弃自建房选择高层公寓产权安置的给予鼓励奖3万元/户。特殊户型实行高层公寓产权安置的给予鼓励奖2万元/户。

8.产权登记发证

农房拆迁安置高层（小高层）公寓房不动产权登记以拆迁安置所认定的安置人员自然人单独或联合进行申请确权登记发证。

9.车位及库房

选择高层公寓产权安置，有农村集体经济组织成员的被拆迁人每户可享受两个免费汽车车位，拆迁户如需第三个车位以市场价购买。

无农村集体经济组织成员的被拆迁人（有房无户）每户可享受一个成本价车位（不高于8万），如需第二个以市场价购买。

无农村集体经济组织成员的被拆迁人（有房无户）户口挂靠在被拆迁地的每户可享受两个成本价车位（不高于8万），如需第三个以市场价购买。

有农村集体经济组织成员的被拆迁人以户为单位，每户允许购买一只库房，价格为600元/平方米。

10.配套政策措施

被拆迁人（农村居民户删）入住高层安置产权公寓时，应缴纳的物业专项维修资金由拆迁人缴纳。

被拆迁人选择高层公寓产权安置的，办理不动产权证时，需提供拆迁补偿协议等有效证明，其成交价格未超出房屋补偿费（含各类奖补，下同）的，免征契税；超出部分按规定缴纳契税。被拆迁人选择货币补偿或货币回购安置，在规定时间内向市场购置商品房的，办理不动产权证时须提供拆迁补偿协议等有效证明，对其成交价格未超出房屋补偿费和货币补偿安置价格的，免征契税；超出部分按规定缴纳契税。

（三）货币补偿安置

被拆迁人能提供已有他处住房或已购房证明，整户书面承诺放弃自建房和公寓产权安置的，除对被拆迁的房屋予以评估补偿外，经拆迁人同意，可对被拆迁合法住宅建筑面积部分再予以一次性6000元/平方米的货币补偿。

四、特殊户型安置办法

特殊户型由拆迁人会同所在村（社）根据本细则进行认定。符合安置条件的按本办法规定进行安置，所在被拆迁人选择公寓房可安置人员作相应扣减。不符合安置条件的，不可单独立户安置，相关人口在所在被拆迁人选择公寓房时可计入安置人员数。

1.男方（被拆迁地）为农村集体经济组织成员已婚，户口已迁入女方的，被拆迁地也有房（单独集体土地使用证），不能申请建房。被拆除的合法批准住房建筑面积，拆迁时除给予住房拆迁评估补偿外，再给予3000元/平方米的货币补偿。

男方（被拆迁地）为农村集体经济组织成员已婚，户口在被拆迁地，配偶及子女也为农村集体经济组织成员，户口未迁入的，被拆迁地有单独住房（单独集体土地使用证），在确保其兄弟（或姐妹）一户完整户的基础上，在指定区块按优惠价上浮30%安置中户型公寓房一套；被拆迁地无单独住房（单独集体土地使用证），按产权比例分摊建筑面积给予3000元/平方米的货币补偿。

2.男方（被拆迁地）为农村集体经济组织成员已婚，配偶及子女户口属非农村集体经济组织成员的，在确保其兄弟（或姐妹）一户完整户的基础上，可申请建房。（不动产权登记办理须依据上级有关部门审核为准）

男方为非农村集体经济组织成员，被拆迁地有单独住房（集体土地使用证），其配偶及子女属农村集体经济组织成员的，户口已迁入被拆迁地，配偶在其原籍未享受过农村村民建房政策，在确保其兄弟（或姐妹）一户完整户的基础上，凭双方无房证明可申请建房。

3.妇女年龄已满35周岁未结婚的, 在被拆迁地仍是农村集体经济组织成员的，在确保其兄弟（或姐妹）一户完整户的基础上，可单独立户申请建房。

4.凡离婚后财产分割中未分到住房产权（以离婚判决书或离婚协议书为准）的一方，如另一方已再婚且登记已满2年，或离婚满5年双方均未再婚的，户口仍留在被拆迁地的，可按优惠价安置大户型公寓房一套。户口已外迁或再婚的除外（不予安置）。

若离婚时（以离婚判决书或离婚协议书为准）双方均分割到房产的，如另一方已再婚且登记已满2年，或离婚满5年双方均未再婚，户口未外迁的，均可单独立户安置。

5.“出嫁女”己“农嫁居”、户口未迁出的，在确保其兄弟（或姐妹）一户完整户的基础上，男方未享受过“城镇住房优惠政策”的，凭男方户籍所在地住房管理部门出具的“无房证明”，可按优惠价安置大户型公寓房一套。男方已享受过“城镇住房优惠政策”的，不得单独立户安置。

“出嫁女”已“农嫁农”、户口未迁出的，不得单独立户安置。

6.男方为被拆迁人中的非农村集体经济组织成员（夫妻双方均为非农村集体经济组织成员），如原房屋建造时作为家庭人员共同申请的，须以被拆迁住房总面积为基准，按安置户数均摊。在确保其兄弟（或姐妹）一户完整户的基础上，未享受“城镇住房优惠政策”，可按优惠价安置大户型公寓房一套；已享受“城镇住房优惠政策”，可按优惠价上浮30%安置大户型公寓房一套。

7.无农村集体经济组织成员（有房无户）的被拆迁人，可安置大户型公寓房一套，不享受可增购优惠面积。未享受“城镇住房优惠政策”的以标准价结算；已享受“城镇住房优惠政策”的以优惠价结算。若非集体经济组织成员有两人或两人以上的，按各自产权比例分摊安置面积，不得按两户或两户以上重复安置。

无农村集体经济组织成员（有房无户）的被拆迁人合法住宅（不含生产用房）建筑面积超出安置标准面积大户型以上部分给予6000元/平方米的货币补偿。

上述建筑面积计算参照有农村集体经济组织成员的被拆迁人选择公寓房安置奖励。(本政策第三条第二款第七点)

8.其他类型的特殊户型符合安置条件的一律采用公寓房安置。

五、搬迁费和临时安置过渡费

1.搬迁费：一次性补助12000元/户。

2.临时安置过渡费：

自建房安置：过渡费300元/人/月（按在册农村集体经济组织成员人口数计算），每户每月不足800元的补足800元。发放期限为自房屋腾空之日起1年，超过1年的按实际超出时间按月补发，不再补足。

公寓房安置：在安置房交付使用前，自腾房之日起给予临时安置过渡费400元/人/月（按在册农村集体经济组织成员人口数计算，虚拟安置人口不计在内），每户每月不足1000元的补足1000元，发放至安置房钥匙交付使用后6个月，超过三年后的按实际超出时间按月加倍补发，不再补足；如由拆迁人提供周转用房的，不再支付临时安置过渡费。

公寓房交房前临时安置过渡费自腾房后每年年初由拆迁人计算支付给被拆迁人。

六、其他规定

1.房屋评估总价：指评估机构按成本法，结合被拆迁房屋成新率评估确定的房屋评估补偿金额，加上房屋内所有装潢评估补偿费，称之为房屋评估总价。

2.固定设施：指原有房屋固定设施，如门、窗、墙等设施。

3.“享受城镇住房优惠政策”：是指享受承租公房、房改房、集资建房、安居房、解困房、廉租房、经济适用房、“两新”安置房、货币分房补贴等。

4.公寓产权安置面积均为建筑面积（含公摊）。

七、本实施细则属于规范性文件，自2023年5月20日起施行，之前下发的相关文件终止执行。

本实施细则最终解释权（特殊户型安置及政策解释权）归马桥街道办事处，未尽事宜由马桥街道办事处研究决定。

附件：1. 地面附属物补偿明细

2. 搬家、过渡费及其他

3.建筑材料二次搬运费

4.家庭个私（工业）企业设备搬迁补助

附件一：

地面附属物补偿明细

附件二：

搬家、过渡费及其他

附件三：

建筑材料二次搬运费

附件四：

家庭个私（工业）企业设备搬迁补助

1、必须取得工商营业执照、税务登记证等有关证件；

2、搬迁补助标准：

（1）KS经编机（含空调、盘头等辅助设备）TM3，8盘12000元/台套；HKS，10盘15000元/台套，整经机12000元/台套；

（2）炼胶机：6000元/台（5吨以下）；9000元/台（5吨以上）；

（3）橡胶压机：1500—2000元/台（小），2000—3000元/台（大）；

（4）车床、刨床、冲床、铣床等机械设备：1000—2000元/台；

（5）电脑绣花机：3000元/台（10头以下）；4000元/台（10头以上）；

（6）圆机：3000元/台（小圆机）；4000元/台（大圆机）；

（7）袜机（含其它辅助设备）：2000元/台（国产）；3000元/台（进口）；

（8）倒毛机：2000元/台；

（9）工业缝纫机（包括其它辅助用具）：150元/台；

（10）手摇横机：500元/台；

（11）柴油发电机：500元/台；

（12）三相配电表（箱）：1200元/户；

（13）纸管机：根据型号6000-9000元/台；

（14）个体户（含超市、理发店、饭店、小店等）：20㎡/间，2000—3000元；

（15）其他设备参照上述有关标准补偿，上述设备搬迁也可委托评估机构评估补偿。

马街发〔2023〕8号 海宁市人民政府马桥街道办事处关于印发《马桥街道拆迁安置工作实施细则》的通知.pdf