黄湾镇关于加强农村居民建房管理工作的通知

各村（社区）、机关各部门：

为贯彻落实《海宁市第十五届人民代表大会第一次会议关于农户刚需建房的决议》要求，《关于进一步优化完善村庄布点规划指导意见》等文件精神，结合我镇对村庄布点规划进行优化完善的工作实际，现就加强农村居民建房管理工作有关事项通知如下：

一、强化村民建房规划管理

各村（社区）要严格按照村庄布点规划、土地利用总体规划所确定的“新市镇、新社区优化点（1+X点）、保留提升点（Y点）、近期撤并点”三种类型村庄点规划管理要求，加强协调、有序组织、合理引导辖区内农村居民依“规”选址、守“法”建房。

二、规范村民建房用地建设标准

（一）严格农户宅基地申请

各村（社区）要加强对农户申请宅基地资格条件的审查，对不符合宅基地申请条件的，不得申报和批准宅基地。

符合下列情形之一的，可以申请农村宅基地：

1.现有住房属危、旧房，确需重建的；

2.因国家和集体建设，原有住房需要易地建造的；

3.因实施农村土地综合整治，需要搬迁的；

4.符合分立户条件，确需分立户建房的；

5.法律法规和上级文件规定的其他情形。

（二）严格村民“建房户”认定

农村居民申请建房必须以家庭居民户为单位，除满足公安户籍管理部门对“居民户”的认定外，还应具备以下条件：

1.申请建房户主须为经村级集体经济组织（或村民委）确认的本村（社区）农村集体经济组织成员；

2.申请建房必须以完整家庭居民户（包括户籍在册所有人员）为单位提出，户口新迁入人员还需提供迁出地（村、镇两级）未曾作为户主审批过宅基地的证明材料；

3.达到法定婚龄确需分立户的，建房分立户时需提供结婚证明，但达到晚婚年龄还未结婚的除外；

4. 夫妻双方因离婚而分立户，须有一方已再婚且登记已满2年，或双方均未再婚登记须离婚已满5年。

（三）严格村民建房用地建设标准

农村居民一户只能拥有一处不超过规定面积标准的宅基地，同时严格按照“两规”实行分区管控和差别化管理。

1.新市镇优化点（“1”点）：按“农房集聚”点自建房建设规划控制比例要求，规划设置联排房及单体独栋村民住宅建房地基（不安排临时生产用房）。双联排房每户建筑占地不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米；单体独栋每户建筑占地不超过118平方米、垂直投影不超过125平方米。多联排房每户建筑占地面积不85平方米，垂直投影不超过100平方米，限建四层以内。建筑檐口高度不得超过13.2米。双联排房及单体独栋限建三层，建筑檐口高度不得超过10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计）；建筑南北间距不大于1:1.4。单体独栋建房地基取得须通过公开有偿竞位方式确定。新市镇优化点（“1”点）：水果市场西侧“尖山时光”（暂名），打造新模式的生态居住区，采用新中式建筑风格、营造围合式空间的生活氛围及和谐宜人的空间景观。（实施意见另行下文）。

进点建房的农村居民户必须按照镇（区）规划建设部门提供的建筑施工图纸“统一地坪标高、统一外观样式、统一建筑高度”新建住宅。

2.新社区优化点（“X”点）

（1）实施管理主体为属地村，对“X”点建设所需用地的流转或征用补偿费用和基础设施费用（即道路、河道、电力、绿化、水务、通信、燃气等），由镇政府以奖代补的形式一次性补助到村，资金拨付按工作推进速度予以兑现。

（2）按“农房集聚”点自建房建设规划控制要求，规划设置联排房村民住宅建房地基（不安排临时生产用房）。双联排房每户建筑占地不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米；多联排房每户建筑占地面积不超85平方米，垂直投影不超过100平方米，限建四层以内。建筑檐口高度不得超过13.2米。双联排房限建三层，建筑檐口高度不得超过10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计）；建筑南北间距不大于1:1.4。

4.保留提升点（“Y”点）：按“保留”点整治提升建设规划控制要求，允许农户按每户建筑占地不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米、建筑檐口高度不超过10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计）利用村庄内空闲集体建设用地进行易地新建或利用原有宅基地进行拆翻建住宅。申请易地新建住宅的，不安排临时生产用房；申请原基拆翻建住宅的，在严格遵循“村落有序、村道通畅、村貌整洁”等美丽乡村建设要求的前提下，允许保留或维修建筑占地不超过40平方米的临时生产用房（只限于平房，建筑檐口高度不得超过3.6米），超占地（或建筑）面积部分必须自行拆除。

属鳏、寡、单的农村居民和子女已为非农、其生活并居住在农村的父母申请易地新建或原基拆翻建住宅的，其住房建筑占地不得超过85平方米、垂直投影不得超过100平方米。申请易地新建住宅的，不安排临时生产用房；申请原基拆翻建住宅的，允许保留或维修建筑占地不超过20平方米的临时生产用房（只限于平房，建筑檐口高度不得3.6米），超占地（或建筑）面积部分必须自行拆除。

4.近期撤并点：一律不得新建、拆翻建或维修住宅，新建住宅必须进入“农房集聚”优化点。

5.因不可抗力因素造成住房严重受损等特殊情形按《浙江省房屋使用安全管理条例》执行。

三、各类型村庄点农户搬迁安置引导政策

1．保留提升点搬迁至新市镇（新社区）：鼓励保留提升点农村居民户原基拆翻建住宅，确需申请搬迁到新市镇点新建住宅的，选择双联排房的每户缴纳基础设施配套费8万元；申请搬迁至新社区点新建住宅的，选择双联排房的每户缴纳基础设施配套费4万元。因分立户，确实在保留点提升点无法新址安置的，经镇、村审核符合“建房户”认定条件，自愿进入“新市镇”或“新社区优化点”一户减半收取配套费。

2、建筑风貌引领奖: 保留提升点配套设施条件较好、有历史文化特色、产业特色、自然景观，具有特色的传统村落，建房户新建房屋带方案审批，符合当地建筑风貌特色，经验收合格的，政府一次性奖励不超过3万元。

3．近期撤并点搬迁至新市镇（新社区）：申请搬迁至新市镇点，选择新建联排房住宅的东边套奖励6万元，中间套奖励8万元，西边套奖励7万元，免缴基础设施配套费；搬迁至闸口或大临新社区点，选择新建联排房住宅的东边套奖励3万元，中间套奖励5万元，西边套奖励4万元，免缴基础设施配套费。

4.各类型村庄点户货币及公寓房安置鼓励政策

有农村集体经济组织人员资格的户，放弃宅基地，选择公寓房安置的，每户奖励18万元，有农村集体经济组织人员资格的人每人奖励2万元，独生子女尚未结婚的按2人计算；若申请农户位于规模搬迁区块内的，可同时享受规模搬迁鼓励政策。公寓房搬迁户享受安置的建筑面积为：每户基数40平方米，每人再加40平方米，独生子女尚未结婚的按2人计算。公寓房可享受安置建筑面积黄湾集镇公寓房中心价为2000元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按3600元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按市场时价计；尖山新区公寓房中心价为2200元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按4000元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按市场时价计。

没有农村集体经济组织人员资格的户和人不得享受申请农村居民建房和搬迁安置政策。有住房无户籍户退出宅基地后，一律实行货币安置，建筑合法占地面积小于50平方米，每户奖励基数为10万元，根据合法占地面积每平方米奖励600元；建筑合法占地面积大于50平方米（含50平方米）少于100平方米,每户奖励基数为15万元，根据合法占地面积每平方米奖励600元，建筑合法占地面积多于100平方米（含100平方米），每户奖励基数为20万元，根据合法占地面积每平方米奖励600元，最高不超过35万元。

5.规模搬迁鼓励政策

近期撤并点中整自然村落内的户（门牌证命名小地名村落内的现状有住房有户籍户）搬迁后，退出的宅基地符合农村土地综合整治建设用地复垦条件的，搬迁户达到90%以上（含90%）的，以集体土地使用证为单位的住宅是三层楼房的每户奖励15万元，住宅是二层楼房的每户奖励12万元，住宅是平房且少于100平方米的每户奖励7万元，搬迁户住宅是平房且大于100平方米（含100平方米）的每户奖励9万元；搬迁户达到100%的，以集体土地使用证为单位的住宅是三层楼房的每户奖励20万元，住宅是二层楼房的每户奖励17万元，住宅是平房且少于100平方米的每户奖励11万元，搬迁户住宅是平房且大于100平方米（含100平方米）的每户奖励13万元。

对位于规模搬迁区块内的有住房无户籍户，经申请可选择货币安置或公寓房安置。选择货币安置的，退出宅基地后，在正常货币安置奖励的基础上，每户可额外享受5万元规模搬迁奖励；选择公寓房安置的，退出宅基地后，公寓房总安置面积以120平方米为限，其中80平方米为可享受建筑面积。江湾景苑可享受面积中心价为2000元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按3600元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按市场时价计；滨江嘉苑可享受面积中心价为2200元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按4000元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按市场时价计。

四、规范农村居民建房审批

农村居民建房必须严格按照“农户申请、村级审查、部门把关、镇政府审批、市监督备案”的程序进行审批。

“农房集聚”优化点（新市镇、新社区）新建住宅及保留提升点新建住宅，按照以下程序办理审批：

1.农户申请。农村居民户向所属村集体经济组织（或村民委）提出建房书面申请，并提供新建住宅建筑设计方案（图）一套。

2.村级审查。所属村集体经济组织（或村民委）应严格依照《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，通过召开村民会议或者村民代表会议等形式进行集体讨论确定，并将申请宅基地的户主名单、家庭人员明细、建房用地面积、层次、坐落四至等情况在村务公开栏公示不少于7个工作日，公示期满无异议后于3个工作日内签署审查同意书面意见，并将申请使用宅基地的相关材料，报镇规划建设服务中心和国土资源所（分局）审核。

3.镇政府审批。镇规划建设服务中心和国土资源所（分局）分别依据村庄规划和土地利用总体规划，对原有房屋和建房选址情况进行现场踏勘，对符合规划和用地许可审批条件的，分别出具书面审查意见，报镇政府审批，核发《乡村建设规划许可证》和建设用地批准文件。批准结果由所属村集体经济组织（或村民委）在村务公开栏进行公布，同时镇规划建设服务中心和国土资源所（分局）及时将规划、用地、建设相关审批材料分别报市住建局、市国土局备案。

五、健全村民建房监督管理

（一）建立村民建房共管责任机制。建立健全“镇级指导、村级主导、部门协同、综合执法”的村民建房共管责任机制，镇政府负责农村居民建房政策制订，负责对本行政区域内的村民建房建设调查、审核审批、用地协调、监督管理和统筹执法查处等工作；村集体经济组织（或村民委）是农村居民建房规划、用地和建设管理的第一责任主体，依法行使村民自治职能，负责村民建房规划建设用地安排、相关手续报批和公示，第一时间发现、制止、报告各类“两违”案件；镇综合执法查处村民建房违法建设和违法用地行为；镇规划建设服务中心、国土资源所（分局）、公安派出所、农技服务中心等有关部门按照各自职责负责做好农村居民建房规划用地建设审批、监督管理和违法查处等有关指导工作；市水务、电力等派出部门配合镇有关职能部门做好村民建房违法建设和违法用地行为的查处工作。

（二）严格村民建房综合监管措施。各村（社区）及镇规划建设服务中心、国土资源所（分局）、无违建办公室等部门在农村居民建房审批管理工作中应严格做到“五公开、四到场、一监督”（即公开建房信息、申请条件、审批程序、指标安排、审批结果；做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场；主动接受群众监督），切实落实村（社区）网格化管控，持续加强常态执法巡查，及时发现、有效制止、快速拆除新发违法建筑。

（三）落实村民建房审批监管和刚需建房工作考核。

1.将农村宅基地和村民建房审批管理工作，纳入镇政府对各村（社区）年度目标责任考核内容，确保农村宅基地和村民建房审批管理工作任务全面落实和各项政策措施执行到位。并与年度考核相挂钩，对辖区范围内存在“建新不拆旧”或违法用地、违法建设处置不及时、处理不到位的，严格追究有关人员的责任。

2.为刚需建房工作各项措施落到实处实行量化考核制度，村庄建设规划执行，年度刚需建房任务完成情况，解危年度C、D级农村危房治理任务及各项台帐资料（考核办法另行下文）。

本意见自发文之日起施行，原《黄湾镇关于加强农村居民建房管理工作的通知》（黄政[2016]18号）同时废止。

海宁市黄湾镇人民政府

2017年9月14日