各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《海宁市“通则式”乡村规划管理规定》（试行）已经十六届市政府第39次常务会议审议通过，经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　2024年5月7日

海宁市“通则式”乡村规划管理规定（试行）

　　为深化我市城镇开发边界外乡村地区“约束指标+分区准入”的管制方式，加快乡村地区国土空间规划编制和实施，实现乡村地区规划管理全覆盖，为乡村振兴各类开发建设活动提供规划依据，根据国家、省市相关文件要求，结合海宁市乡村地区实际规划管理需要，制定本管理规定。

　　一、总体要求

　　（一）本管理规定以国家和地方相关法律法规、政策文件、标准规范等为依据（详见附件2）。

　　（二）本管理规定以城乡融合、底线思维、农民主体、技术引导为原则，通盘考虑村民住房建设、乡村产业发展、基础设施建设的相关需求，引导乡村地区开展符合国土空间规划的各类开发建设活动。

　　（三）本管理规定适用于海宁市城镇开发边界外乡村地区建设项目的规划管理，主要包括村民住宅用地、乡村基础设施和公共服务设施用地、乡村产业用地等各类项目的新建、改建、扩建。已编制并依法批准详细规划（村庄规划）的，以详细规划（村庄规划）为依据。

　　二、管控要求

　　（一）底线和指标约束。

　　1.执行“2+X”空间控制线管控。严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线保护任务，落实“三区三线”划定成果；传导落实海宁市国土空间总体规划中的其他各类空间控制线，按照规划落实布局和控制要求。

　　（1）永久基本农田。海宁市共划定永久基本农田183.50平方千米。永久基本农田一经划定，未经批准不得擅自调整；严格落实耕地用途管制，落实耕地占补平衡和进出平衡。

　　（2）生态保护红线。海宁市划定生态保护红线10.62平方千米。生态保护红线一经划定，未经批准，严禁擅自调整。自然保护地边界发生调整的，依据相关批准文件，对生态保护红线做相应调整。

　　（3）粮食安全控制线、生态环境控制线、基础设施控制线、灾害防治控制线、风景文化控制线、城市重要控制线等海宁市国土空间总体规划中明确的控制线，应严格按照规划执行相应控制距离、管控范围的要求。

　　2.加强对乡村地区土地的规划、建设和监管，优化土地利用结构，加大对存量建设用地的挖潜，提高土地利用效率，推进土地整治和复垦，确保村庄建设用地的合理布局和规模控制，在规划期内市域村庄建设用地总量应保持“零增长”。

　　（二）村庄建设边界划定与管理。

　　1.明确村庄建设边界划定基数。以2020年国土变更调查数据“203”图斑（不打开口径）为基础，经校核修正后扣除划入城镇开发边界的图斑作为基数，海宁市村庄建设边界划定基数为91.59平方千米。

　　2.落实国土空间总体规划村庄建设边界划定成果。村庄建设边界内的新增潜力空间，不超过城镇开发边界外现状村庄建设用地规模的20%。海宁市划定村庄建设边界约45.85平方千米，划定系数约0.5。其中，村庄建设边界内现状保留村庄建设用地32.39平方千米，规划新增潜力空间13.46平方千米。最终数据以经批准后的乡镇级国土空间总体规划为准。

　　3.引导乡村建设向村庄建设边界内集中。涉及新增建设用地的村民住宅、乡村基本公共服务设施原则上应布局在村庄建设边界内。在乡镇级国土空间总体规划中，可预留不超过5%的乡村新增潜力空间规模，用于保障暂未明确选址位置且确需布局在村庄建设边界外的少量乡村基础设施、零星乡村产业用地。对于村庄建设边界内外的各类建设项目，应实行严格的规划许可和建设审批程序，确保所有新建、改建、扩建项目符合规划要求。

　　4.对村庄建设边界内的建设用地，加强对土地的节约集约利用，通过土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩等方式优化土地资源配置，保障各类村庄建设用地新增需求，控制村庄建设用地规模总量不增长。

　　5.对村庄建设边界外的存量建设用地，通过土地整理、置换、复垦等方式逐渐向村庄建设边界内集中，原土地可根据实际需要调整为非建设用地或符合《关于进一步做好城镇开发边界管理的通知（试行）》（浙自然资规〔2023〕19号）文件要求的建设用地。

　　6.对邻近城镇开发边界的村庄建设边界，应充分衔接城镇空间布局，在边界内规划村庄建设用地时统筹考虑以下方面：

　　（1）加强基础设施建设和公共服务向临近城镇开发边界的村庄延伸。部分考虑服务半径确需选址在城镇开发边界外的城镇公共服务、基础设施用地，应充分考虑城乡融合的需求，尽量于村庄建设边界内布局，提升村庄的生活质量和承载能力，并强化城区周边村庄在城市拓展中的服务支撑作用。

　　（2）保护延续村落传统风貌的同时引导推进村庄有机更新、有序改造。在维持村庄传统空间形态、街巷肌理、建筑风貌的基础上，通过村庄有机更新的方式对老旧建筑和设施进行改造升级、功能转型，结合本地产业、文化和旅游资源，发展建设休闲旅游、特色产业小镇等，促进城乡一体化发展。

　　（3）对部分重要的城乡过渡区域设置必要的生态安全距离或缓冲区。结合道路、河湖、林田等现状资源规划具有景观游憩、生态防护功能的公共空间，保护自然生态和乡土人文环境，防止城镇化对乡村环境造成过度影响。

　　（三）规划许可审批要求。

　　1.各类村庄建设用地原则上应依据经依法批准的详细规划（村庄规划）核发规划许可，其中经海宁市人民政府批复的各镇街村庄布点规划可作为农村宅基地用地审批和规划许可的依据。对符合村庄建设边界相关管控要求的，可直接或依据相关规划落实方案核发规划许可。各类村庄建设用地规划许可核发的依据详见附件3。

　　2.各类项目的规划落实方案应明确用地位置、面积、土地用途、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、主要出入口、停车泊位等基本控制内容，可根据项目类型补充明确其他控制条件。

　　3.规划落实方案在报审前应于村务公开栏及海宁市人民政府门户网站政府信息公开栏目公示不少于十日，公示期满无异议后，由海宁市自然资源和规划局会同相关部门组织审查，依据审查通过后的规划落实方案，核定建设用地位置、允许建设的范围、建设规模、基础标高、建筑高度等规划要求，自收到建设工程设计方案之日起十个工作日内，依法核发乡村建设规划许可证。

　　4.村民住宅用地审批，应在村庄建设边界内布局，并按照相关法律法规要求办理规划许可。

　　三、管制分区

　　（一）管制分区总体要求。

　　1.传导落实海宁市国土空间总体规划用途管制分区，在城镇发展区（城镇集中建设区）外，划定村庄建设区、生态保护区、农田保护区、一般控制区四类管制分区，分区分类实施用途管制要求。

　　2.海宁市乡村地区管制分区划定原则应与海宁市国土空间总体规划明确的用途管制分区保持一致，涉及部分调整优化的区域应及时衔接并纳入乡镇级国土空间总体规划，或编制详细规划明确调整内容。

　　（二）分区划定与管控要求。

　　1.将村庄建设边界划定范围内的区域划入村庄建设区，

海宁市划定村庄建设区45.85平方千米，占全市开发边界外土地总面积的6.68%。

　　村庄建设区是各类村庄功能建设和农村产业用地布局的主要区域，区内各项村庄建设用地和各类配套设施用地应优先利用闲置地和荒废地，尽量少占耕地，新增建设用地应符合规划确定的人均村庄建设用地规模和范围要求，优先保障农村宅基地和公共服务设施用地的建设需求。

　　2.将永久基本农田相对集中需严格保护的区域划为农田保护区，海宁市划定农田保护区183.52平方千米，占全市开发边界外土地总面积的27.72%。

　　农田保护区是为保障国家粮食安全，依法确定不得擅自占用或改变用途、实施特殊保护的永久基本农田集中区域。重点用于粮食生产，严格控制非农建设占用农田保护区。经整治验收后的新增耕地应优先划入永久基本农田储备区，在补划为永久基本农田前按一般耕地管理和使用。

　　3.将陆域生态保护红线相对集中、需要严格保护的区域划为生态保护区，海宁市划定生态保护区10.62平方千米，占全市开发边界外土地总面积的1.60%。

　　生态保护区实行严格保护，重点用于维护和提升区域生态功能，保障区域生态安全，在符合相关规定的情况下鼓励区域内开展有助于生态功能稳定和提升的相关生态修复活动，严格限制区内农居点、耕地、基础设施等非生态功能的生产生活活动提高使用强度或扩大使用范围，引导有条件的地区对区域内非生态功能的建设用地和零星耕地逐步退出。

　　4.将生态控制区、一般农业区、农田整备区、林业发展区和其他保护利用区等其他用途管制分区划为一般控制区，海宁市划定一般控制区429.43平方千米，占全市开发边界外土地总面积的64.00%。

　　一般控制区为村庄建设区、生态保护区、农田保护区以外的其他区域，区域内各类用途管制分区应按照浙江省国土空间用途管制规则以及国土空间总体规划明确的管控要求执行管理。

　　四、用地布局

　　（一）村庄建设用地布局通用要求。

　　1.村民住宅、乡村公共服务设施、乡村基础设施、乡村产业等用地布局应当遵循的一般原则：

　　（1）原则应布局在村庄建设区内，确需布局在一般控制区的村庄建设用地应符合分区准入及“2+X”空间控制线的管控要求。

　　（2）应选址在环境适宜、交通便利、配套完善的地段。

　　（3）新增村庄建设用地应与农村土地综合整治相结合，充分利用原有闲置宅基地、村内空闲地或其他未利用地，少占或不占耕地。

　　（二）村民住宅布局要求。

　　1.除通用要求外，村民住宅选址布局还应当符合以下要求：

　　（1）引导集聚、预留空间，有利生产、方便生活。

　　（2）推进村民建房向新市镇、新社区集聚，鼓励集中统建或联建公寓式住宅。

　　（3）对传统自然村落和特色村落内的村民建房，应按规划要求进行建设，保持传统自然村落和特色村落的风貌特征。

　　（4）符合村庄布点规划、详细规划（村庄规划）等相关规划针对村民住宅建设选址的管控要求。

　　2.村民新建住宅选址应征求用地建房相邻权益人的意见，并经村集体经济组织（村民）代表会议讨论同意后予以公示，公示无异议后方可上报审批。

　　（三）其他村庄建设用地布局要求。

　　1.除通用要求外，乡村公共服务设施、乡村基础设施用地选址布局还应当符合以下要求：

　　（1）鼓励乡村公共服务设施应充分利用现有空间，综合行政管理、治理服务、医疗卫生、文化体育等功能复合设置，选址宜布置在位置适中、内外联系方便的地段，方便村民使用。

　　（2）乡村基础设施应充分考虑地形地貌、防灾减灾、邻避距离等要素，在满足功能需求的前提下减少对环境和生活的影响。

　　（3）各类设施用地应符合国家和地方相关行业标准的规定。

　　2.除通用要求外，乡村产业用地选址布局还应当符合以下要求：

　　（1）规模较大、工业化程度高、分散布局配套设施成本高的产业项目宜在产业园区内布局；具有一定规模的农产品加工宜在城镇开发边界内集中布局，其中农产品精深加工和关键物流节点项目原则上要集中布局到产业园区。

　　（2）直接服务种植养殖业的农产品加工、电子商务、仓储保鲜冷链、产地低温直销配送等产业，原则上应集中在行政村村庄建设边界内。

　　利用农村本地资源开展农产品初加工、发展休闲观光旅游而必须的配套设施建设，可在不占用永久基本农田和生态保护红线、不突破国土空间规划建设用地指标等约束条件、不破坏生态环境和乡村风貌的前提下，在村庄建设边界外安排少量建设用地。

　　五、建设控制

　　（一）村庄建设用地建设标准。

　　1.村民住宅建设应符合以下建设标准：

　　（1）严格控制户均用地面积，户均用地原则上应控制在0.5亩以内。

　　（2）1+X点。严格控制双联排比例，不再安排临时生产用房，每户建筑占地不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米。

　　（3）Y点。允许按每户建筑占地（包括附属生活用房，不包括临时生产用房）不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米进行易地新建或原基改建，从严控制临时生产用房改建。

　　2.乡村公共服务设施、基础设施建设应符合以下建设标准：

　　（1）农村幼儿园的建设标准应符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范（2019年版）》（JGJ39-2016）、《幼儿园建设标准（建标175-2016）》相关要求和建设标准，农村中小学的建设应符合《中小学校设计规范》（GB 50099-2011）、《农村普通中小学校建设标准（建标109-2008）》等相关要求和建设标准。

　　（2）农村公园建设应符合《村庄绿化技术规程》（DB33/T 842-2022）等相关要求和建设标准。

　　（3）农村交通场站建设应符合《镇村公交场、站设施规范》（DB3304/T 014-2018）等相关要求和建设标准。

　　（4）应符合相关专项规划及各行业主管部门明确的建设标准。

　　3.乡村产业用地建设应符合以下建设标准：

　　（1）农村产业融合发展用地不得用于商品住宅、别墅、公寓等房地产开发。

　　（2）乡村产业项目按照审查通过的规划落实方案明确规划设计条件，并依据该设计条件形成建设工程设计方案报批后建设实施。

　　（二）建筑临距控制。

　　1.新建农村建筑临距控制应符合以下规定：

　　（1）建筑南北间距不小于1:1.2且不大于1:1.3。

　　（2）建筑间距应不妨害相邻权、地役权，应保证相邻房屋的正常采光和通行要求，并符合《农村防火规范》（GB 50039）、《建筑设计防火规范（2019版）》（GB 50016-2014）等相关要求和建设标准。

　　2.新建农村建筑临道路退距应符合以下规定：

　　（1）针对村道路用地，新建农村建筑宜后退村庄道路1米以上，临路方向后退距离如村内有约定的，按照约定退让距离执行。

　　（2）针对公路用地，应按照《公路安全保护条例》执行。

　　（3）临路方向宜与同侧现状建筑外墙面边界齐平，保证沿路建筑的整齐美观。

　　（三）建筑高度控制。

　　1.新建农村建筑高度控制应符合以下规定：

　　（1）双联排及单体独栋层数应控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过10.2米。

　　（2）“1+X”两新优化点中，多联排占地面积控制在85平方米以内的、垂直投影不超过100平方米的，层数可控制在四层以内，建筑檐口高度不得超过13.2米。

　　（3）农村建筑高度应满足安全、日照、通风等基本要求，如涉及城市重要景观地区、文保单位、传统村落、自然保护区等特定区域，还应符合城市景观、历史文化、生态保护等特定的高度管控要求。

　　（四）建筑风貌控制。

　　1.新建农村建筑风貌控制应符合以下规定：

　　（1）应尊重周边环境和建筑现状，融合村庄整体风貌，有序构建院落、住宅空间，体现海宁地方农房特色。

　　（2）建筑的形式、材质、色彩、细部构件等应符合《海宁市农房建设风貌管控正负面清单》等相关要求和建设标准。

　　2.新建村民住宅建设形式应按以下要求控制：

　　（1）针对“X”点农村居民建房，应以联排方式为主，鼓励建造多层公寓房，原则上禁止建造独立式住宅。

　　（2）针对利用“Y”点内部空闲地、存量建设用地建房的，鼓励以联排方式建造。

　　六、附则

　　（一）本管理规定自2024年6月8日起施行，有效期两年。

　　（二）本管理规定有关用语如下：

　　1.在执行本管理规定的条文时，对要求严格程度不同的用词说明如下：

　　（1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。

　　（2）表示严格，在正常情况均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。

　　（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。

　　（4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。

　　2.条文中指明应按其他有关标准、规范执行的要求为：“应符合……的规定（要求）”或“应按照……执行”，如相关标准、规范有更新，按最新文件要求执行。

　　附件：1.名词解释

　　　　　2.编制依据

　　　　　3.村庄建设用地规划审批依据一览表