各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于进一步推进我市建设用地混合使用管理的指导意见》已经十六届市人民政府第53次常务会议讨论通过，经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　2025年1月20日

关于进一步推进我市建设用地混合使用

管理的指导意见

　　为深入贯彻落实党的二十届三中全会精神，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地，根据《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（自然资办发〔2023〕47号）、《浙江省自然资源厅关于进一步提升土地节约集约利用水平的意见》（浙自然资规〔2023〕16号）等相关文件要求，结合我市实际，制定本意见。

　　一、混合用地定义

　　本意见所指混合用地是由国土空间规划确定的单一宗地上具有两类或两类以上建筑用途的复合型用地模式。

　　二、适用范围

　　海宁市城镇开发边界内的新建和存量项目。其中以工业、物流仓储主导的混合产业用地应符合海宁市混合产业用地布点图（见附件1）。

　　三、用地混合形式及要求

　　用地混合利用实行土地用途兼容正负面清单管理和比例管控，提升土地使用的灵活性和适应性，促进空间高效复合利用。项目建设应统筹好主用途与兼容用途的关系，应保持主用途的主导地位并优先实现，兼容用途的建设内容不对主用途的建筑产生安全、环境、消防等负面影响。

　　（一）混合使用形式。

　　建设用地的混合使用包含两种形式：单一土地用途的混合使用和多种土地用途的混合使用。

　　1.单一土地用途的混合使用。指一个地块内主导用途的地上建筑面积占地上总建筑面积的比例大于90%（主导用途为公共管理与公共服务用地除外），采用一种土地用途表达的用地类别。另外，在中心城区、杭海新区、轨道交通站点500米半径范围内的商业服务业用地主导用途的最小比例可降低至70%。

　　2.多种土地用途的混合使用。指一个地块内的土地混合使用功能超出单一土地用途混合使用的比例要求，需要采用两种或两种以上土地用途组合表达的用地类别。原则上应明确一种主导用途，其比例应大于地上总建筑面积的50%。用地混合类型参照《建设用地混合使用引导表》（见附件2）。

　　（二）负面清单管控。

　　环境要求相斥或有其他特殊管控要求的用地之间禁止或限制混合，主要包括以下情况：

　　1.严禁三类工业用地、三类物流仓储用地与其他任何用地混合。

　　2.严禁涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求用地混合。

　　3.限制涉及传染病、流行病类的医疗设施用地、加油加气站用地、公用设施等与其他用地混合。

　　（三）存量转换形式。

　　存量用地用途转换应优先保障本区域民生需要和产业可持续发展，鼓励混合公共管理与公共服务设施，按照不改变规划土地用途管理。通过划拨或协议出让方式取得的存量土地（单个产权人），且不突破土地供应规则的，并符合单一土地用途混合使用规则的，可混合一种或多种其他建筑用途（住宅除外），一般不得突破原土地出让合同约定的相关指标，确需突破的，应按照《浙江省国土空间规划条例》相关条款进行办理。并按规定交纳土地收益金。

　　公共管理与公共服务用地等用地，符合单一用地建筑功能混合适建表的项目（见附件3），可参照单一土地用途的混合使用进行管理。

　　四、规划管理

　　（一）规划编制。

　　按照详细规划编制要求明确建设用地的混合使用。单一土地用途混合使用的用地代码采用主导用途用地分类代码，多种土地用途混合使用的用地代码表达采取A/B/C……的形式，首位用地分类代码（A）为主导用途，后继用地分类代码（B、C）为其他用途。用地代码依据自然资源部印发的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（见附件4）执行。

　　（二）规划实施。

　　混合用地的地块规划条件应以经批复的详细规划为依据，如未明确比例或规模要求的，可通过编制地块研究方案进一步细分土地用途、界定比例或规模。

　　已编制的详细规划中未明确混合使用相关要求的，在符合单一土地用途混合使用的前提下，可在规划条件中明确混合使用的具体内容，无需调整原详细规划。突破单一土地用途混合使用要求的，应按照多种土地用途的混合使用或特殊情形的混合使用规则，依法对详细规划进行调整。

　　自然资源和规划主管部门在出具混合用地的地块规划条件时，应分别表达各类土地用途及对应的建筑面积比例（其中零售商业用地和餐饮用地建筑功能可相互兼容使用）。并将自持比例等条件纳入土地出让合同，同时在建设工程规划许可证附图中予以载明。

　　五、产业准入和监管

　　（一）产业准入。

　　混合用地的确定应当根据产业特点科学设置。原则上按主导用途由一个产业主管部门牵头实施产业准入，产业主管部门和属地政府应对混合用地的产业类型、建设时序、自持比例及移交管理等提出要求，并经市级项目准入会议通过后，纳入土地出让方案。混合用地需满足主导产业的相关准入要求。

　　商业商务用地和住宅用地混合的，可不限定混合比例要求。

　　混合用地中涉及工业或物流仓储土地用途的，工业或物流仓储部分原则上需全部自持。鼓励在项目供地前报市国土空间规划委员会办公室组织方案预审查。

　　工业产业用房和商业商务等其他性质用房在满足消防安全要求的前提下，确有需要的可在底层布置商业。

　　（二）履约监管。

　　在取得土地使用权后，属地政府（招商主体）必须与受让方签订相关使用协议，根据市级准入会议会议纪要，明确相关约定指标及违约责任等相关内容。根据主导用途对应的产业主管部门投资项目准入管理实施意见要求，加强项目监管。土地使用权人必须按照土地出让合同约定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途，也不得擅自改变混合建筑物性质和用途。后期涉及厂房租赁的，由属地在准入、审批、安全生产、环境保护、节能降耗等环节上做好全程指导和服务监管。

　　六、土地供应

　　混合用地供应方式按主导用途进行管理，包含工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当公开出让，按不同用途分项评估后确定评估总价，地价由市级供地会议集体研究确定，混合用地因土地用途不同导致最高出让年限不一致的，按最短年限确定整宗地出让年限（城镇住宅用地除外）。

　　工业控制线范围内应合理控制混合用地供应规模，工业主导型混合用地总规模原则上不得超过工业用地规模的10%，充分保障工业生产空间。

　　七、确权登记

　　土地成交缴纳完土地出让金及相关税费后，按规定程序申请办理不动产登记。

　　（一）单一土地用途混合使用：按土地出让合同或划拨决定书记载的土地用途进行登记，房屋用途按经建设工程竣工规划和用地核验通过的建筑规划用途填写。

　　（二）多种土地用途和特殊情形混合使用：原则上按幢登记，土地用途为土地出让合同记载用途，房屋用途按经建设工程竣工规划和用地核验通过的建筑规划用途填写，在不动产权证书“面积”栏记载该幢房屋对应的土地使用权面积和房屋建筑面积，在“权利其他状况”栏标注整宗土地面积，并在“附记”栏标注“该宗地涉及多本不动产权证书，如需转让需整体一并处置。”

　　八、其他

　　本指导意见自2025年2月20日起施行，有效期3年。

　　附件：1.海宁市混合产业用地布点图

　　　　　2.建设用地混合使用引导表

　　　　　3.单一用地建筑功能混合适建表

　　　　　4.国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南

　　　　　5.用地用海分类名称、代码和含义