海宁市人民政府办公室关于印发海宁市老旧小区自主更新工作指导意见（试行）的通知

各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《海宁市老旧小区自主更新工作指导意见（试行）》已经十六届市政府第75次常务会议审议通过，经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　2026年8月6日　　　　

海宁市老旧小区自主更新工作指导意见（试行）

　　为深入践行“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念，全面贯彻中央、省、市关于实施城市更新行动和加强城市精细化管理的决策部署，根据《浙江省城镇社区更新条例》等相关法律法规规定，立足本市实际，积极探索老旧小区自主更新模式，加快构建可持续的城市更新长效机制，特制定本指导意见。

　　一、适用范围

　　海宁市范围内，国有建设用地上建成的小区。优先针对建筑结构安全隐患突出（如经鉴定为C、D级危房）、使用功能不完善（如非成套住宅）、建成时间较早（2000年以前建成投用）、配套设施严重不足、居住环境品质低下、群众更新意愿强烈的老旧住宅小区（片区或楼宇可参照执行）。尤其鼓励预制板等结构隐患较大的老旧小区更新。

　　二、自主更新模式

　　老旧小区自主更新以“业主主体、政府引导、市场运作”为原则，业主通过自筹资金、引入市场主体合作等方式，在符合国土空间规划的前提下，采取原地原拆原建的原地自主更新模式，通过更新区块建筑面积适当增加，实现项目资金封闭运作、自求平衡。对于原地更新条件受限的，可以通过产权归集、异地更新等多种方式进行自主更新。

　　三、政策支持

　　全市老旧小区自主更新项目地块须在纳入低效用地数据库的前提下方可实施。

　　（一）规划政策。

　　1.为保障民生和激励公益贡献，可按照相关程序对详细规划中涉及容积率、建筑密度、绿地率等各项指标进行修改；在满足消防、安全等前提下，可适用详细规划局部调整和技术修正流程。

　　2.原地更新的，允许在保障安全、消防前提下，经专业论证后，对于用地条件有限的城市更新项目，间距、日照、退界、交通、市政配套、绿地率、建筑密度等指标要求，可按不低于现状水平确定。

　　3.支持整合周边闲置土地、闲置用房、低效用地开展统一规划。

　　（二）土地政策。

　　1.为平衡成本、完善配套并调动实施主体参与积极性，可根据地块规模与更新方式，在不增加房屋套数时适度放宽建筑容量、高度及容积率等控制指标且免交土地增值出让金，或在不改变土地用途前提下配建商业、增加房屋套数并补交相应出让金。鼓励实施主体长期运营养老、社区便民、托幼、停车、物业等服务，实现资金平衡。

　　2.为满足原地更新或增补公共服务配套设施等需要，对项目范围内的“边角地”“夹心地”“插花地”等可一并纳入更新范围，符合划拨条件的部分用地，可以以划拨方式供应。

　　3.异地更新的，经市政府批准，可参照执行城市更新老旧小区保障性住房相关政策，办理立项手续并以划拨方式取得土地。

　　4.按照依法依规、尊重历史、公平公正、包容审慎的原则，根据其成因并兼顾土地管理政策的延续性，在保障无过错方利益的前提下，妥善处置历史遗留问题。

　　（三）不动产登记政策。

　　1.可按照自主更新协议约定等，预编不动产单元，为原所有权、抵押权等权利主体办理预告登记，保障不动产权利在更新实施中的延续性。

　　2.更新项目实施完成后，根据更新项目实施方案和房屋分配协议等，多产权主体申请办理新建建筑物房地一体首次登记，具体产权人申请办理析产后转移登记，或具体产权人直接办理房地一体首次登记。涉及通过转让、置换等方式归集产权的，可灵活采用不同登记类型提供服务。

　　3.项目更新后，除原对应建筑面积的房屋产权人、房屋性质保持不变外，房屋面积、坐落、土地使用面积等事项均发生变更，增容扩建部分面积可由出资的直系亲属与原产权人共有。

　　（四）财税金融政策。

　　1.对纳入市级更新计划的项目，按规定减免行政事业性收费并依法享受相关税收优惠。积极争取上级补助资金，分配用于自主更新项目实施。

　　2.鼓励金融机构创新金融产品，加大对自主更新项目的信贷支持。支持实施单位以项目长效经营权，获得金融机构质押融资贷款。

　　3.支持业主使用住房公积金和专项维修资金用于自主更新。

　　四、其他

　　本指导意见自2026年9月6日起施行。有关具体实施的技术标准、细则、操作指南等由职能部门另行制定。

　　附件：1.海宁市老旧小区自主更新实施程序

　　　　　2.相关职能部门工作职责

附件1

海宁市老旧小区自主更新实施程序

　　1.组建住宅更新委员会。属地镇（街道）和社区根据业主更新意愿需求，负责依法组建更新小区业主委员会或住宅更新委员会，小区业主委托业主委员会或住宅更新委员会开展小区更新的意见协调、组织推进、实施监督等工作。

　　2.项目申报。社区根据业主委员会或住宅更新委员会自主更新初步申请，指导其开展全体业主自主更新意愿征询，同意更新比例达到90%的，由业主委员会或住宅更新委员会持有关书面材料向属地镇（街道）提交更新项目实施正式申请，经属地镇（街道）初审同意后报市住建局。市住建局根据属地镇（街道）提交的项目实施申请和可行性研究报告，审核后报市人民政府。市人民政府同意后由受委托的项目实施主体根据计划实施。

　　3.确定实施主体。项目获批后，由属地镇（街道）指导业主组织，依法依规组织开展实施主体的选定工作，并与选定的实施主体签订书面委托协议，明确双方权责。

　　项目实施主体由更新小区业主共同决定，属地镇（街道）指导业主委员会或住宅更新委员会开展委托实施主体的集体表决工作，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，依法确定项目实施主体。未能由业主共同决定的，属地镇（街道）可组织业主重新协商，并依法依规确定实施主体。

　　4.编制实施方案。由项目实施主体负责编制项目实施方案，实施方案主要包括更新方式、设计方案、资金筹措、建设工期、安全保障、运营方案等内容。同时明确老旧小区更新后的住宅总户数和总建筑面积，每户建筑面积、套内建筑面积及户型结构，建筑质量标准，小区配套设施，增建住宅和停车位的数量、归属及其处置方式，小区业主的选房规则、建设费用承担明细、过渡方式以及过渡费用等事项。方案编制阶段应充分听取相关利害关系人的意见。实施方案由市住建局会同市发改局、市财政局、市资规局等部门联合审查并经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，并报经市政府同意，依法确定项目实施方案。

　　5.协议签订与搬迁腾空。方案确定后，由项目实施主体会同属地镇（街道）、业主委员会或住宅更新委员会组织全体业主进行选房，并与每一位业主签订具体的自主更新协议。签约率原则上达到100%后，方可组织房屋腾空、搬迁及拆除工作。

　　6.项目流程审批。市发改局、市资规局、市住建局、市文旅体局等部门，以不低于现状条件为原则，依法协同办理更新项目的立项、规划、用地、施工、竣工等行政许可或备案手续，并以项目实施主体为建设主体核发各类项目许可文书。各职能部门应加强对项目的工作指导，靠前服务，优化流程，缩短审批时间。建立协同办理机制和联审联批机制，提高办理效率。项目实施主体应按要求完成规划许可、施工许可、质量安全监督、开工审批等相关手续后进场施工。

　　7.房屋竣工交付。项目完工后，经业主委员会或住宅更新委员会书面同意，由项目实施主体邀请各相关单位、属地镇（街道）、业主代表等参与竣工验收。实施主体应及时会同属地镇（街道）组织房屋交付。房屋交付后，项目实施主体依法做好质保期内维修、养护等相关工作。引导小区业主选聘专业物业服务企业进行小区日常管理，按照规定和合同约定缴纳住宅专项维修资金和物业服务费。

　　8.办理产权登记。小区业主原产权登记人或经法定程序确定的产权人可以依法向不动产登记机构申请办理登记；小区扩容增建的保障性住房、公共服务设施用房等建筑产权，应根据住宅更新委员会与项目实施主体签订的协议中约定的所有权人予以登记。不动产登记服务中心负责做好不动产登记工作。

附件2