各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于实施工业用地先租后让提高土地利用效率的试行办法》已经十四届市政府第44次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻实施。

　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　2015年6月14日

关于实施工业用地先租后让

提高土地利用效率的试行办法

　　为完善工业用地市场化配置制度、提高工业用地利用效率、加大工业项目有效投入，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《国家发改委国土资源部关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》（发改经体〔2014〕2957号）等有关法律法规政策精神，现就我市实施工业用地先租后让提高土地利用效率提出如下试行办法：

　　一、明确内容，确定先租后让范围

　　（一）工作内容。工业用地先租后让是通过先将国有建设用地使用权在一定期限内租赁给土地使用者，由土地使用者按租赁合同约定支付租金并进行开发、利用、经营，待土地使用者达到租赁合同约定的投资、建设、税收等条件后，向国土资源部门申请办理出让手续，签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳出让金的一种土地使用权有偿使用创新形式。

　　（二）适用范围。

　　1.市经济开发区、黄湾镇(尖山新区)、长安镇（高新区）国有土地范围内地块面积在30亩以上的工业用地先予试行，待条件成熟后在全市范围内实施。

　　2.先租后让具体方案在工业项目准入时进行明确。

　　3.实行先租后让的工业用地项目不实行土地出让履约保证制度。

　　二、严格标准，规范先租后让程序

　　（一）先租后让标准。

　　1.租赁和出让年限标准。工业用地先租后让，租赁年限为5年；后期转出让年限根据项目准入设定的弹性出让年限扣除先期租赁年限设定。

　　2.租金和出让金标准。工业用地先期租赁的租金标准按地块公开招拍挂起始价的20%确定，实行一次性收取。租赁阶段暂不结算土地成本，待后期转为出让时结算。租赁期满转出让的出让金标准按竞得地价总额扣除已缴纳租金（租金视作先期缴纳出让金）的差价确定。

　　（二）先租后让程序。

　　1.公开租赁。市国土资源局编制国有土地使用权先租后让供地方案，报经市政府批准后，会同市江南要素交易中心实施先租后让地块公开招拍挂，竞得人凭成交确认书与市国土资源局（出租人）签订国有土地租赁合同，与属地政府签订项目投资管理合同，竞买保证金自动转为租金。

　　2.合同管理。出租人应按租赁合同约定的期限和条件，向承租人交付土地。土地使用者（承租人）应当按照国有土地租赁合同约定的建设时间、投资强度、用途等使用土地，不得擅自改变，在租赁期间内承租人不得转租和转让，但可抵押。

　　3.分类处置。租赁土地上项目建成后，达到合同约定的建设、投资、税收等相关条件的，在租赁期满前3个月，由承租人向市国土资源局申请办理土地出让手续，出让方案经市政府批准后，以协议出让方式确定土地使用权人，并签订国有建设用地使用权出让合同。租赁期满后未达到相关开发条件的，允许续租一次，但续租期限最长不得超过2年，年租金按前5年平均年租金缴纳。租赁期满未续租或续租期满，承租人未达到建设、投资、税收等相关约定条件的，出租人有权解除合同、报请市政府同意无偿收回土地，由属地政府根据该宗地范围内地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值给予土地使用者相应补偿。

　　三、落实措施，强化先租后让管理

　　（一）加强组织领导。市要素市场化配置综合配套改革领导小组办公室负责统筹协调，各成员部门要各司其职，共同做好工业用地先租后让工作。市国土资源局牵头负责工业用地先租后让管理工作；市经信局负责工业用地项目准入、先租后让对象确定和建成后投资强度审核确认；监察、财政、税务、住建、审计等部门依照职责，负责审核确认企业的建设、税收等情况并办理有关手续。

　　（二）严格规范操作。先租后让作为供应方式创新，必须严格执行国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等规定，不得随意扩大先租后让范围，不得擅自调整租金标准或减免租金。

　　（三）强化考核评价。有关部门和属地政府要认真研究后期配套政策和考核监管机制，及时对项目建设状况、生产状况、节约集约用地等相关指标作出评价。对因自身原因未达到合同约定条件的，责令限期整改、追究违约责任、取消优惠政策，并列入土地市场诚信管理失信企业名单，限制参与新供土地竞买；对评价合格的，有关部门和属地政府要主动服务，出具建设履约合格意见，帮助办理租赁转出让手续，确保先租后让改革措施落到实处。