各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于进一步加强物业管理工作的实施意见（试行）》已经十五届市政府第6次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　2017年8月30日

关于进一步加强物业管理工作的实施意见

（试行）

　　为进一步加强对我市物业管理工作的领导，完善管理体制和工作机制，全面提升我市物业服务整体水平，发挥和提升物业管理在强化社会管理、建设品质生活中不可或缺的作用，根据《浙江省物业管理条例》以及浙江省、嘉兴市关于加强物业管理工作有关文件精神，结合我市实际，现就进一步加强物业管理工作提出如下实施意见。

　　一、总体目标

　　建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的“市、镇（街道、平台）、社区（村）”三级物业管理工作体系，强化物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区、商务楼宇等规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈的难点和部门监管中的“短板”问题，全面提升我市物业管理整体服务水平。

　　二、基本原则

　　（一）条块结合，齐抓共管。建立健全市级主管部门监督管理、属地负责、社区（村）协助落实、相关职能部门密切配合，上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。充分发挥属地镇（街道、平台）、社区（村）和业主自治组织的作用，增强物业管理工作合力。

　　（二）多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、小微型小区、商务楼宇、专业市场等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。

　　（三）市场主导，政策扶持。进一步完善物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，通过扶优扶强，提高物业服务专业化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化、专业化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、主要措施

　　（一）强化属地管理。

　　1.落实物业管理工作机构。市区硖石、海洲、海昌街道明确物业管理工作机构为城市管理办公室，各镇、马桥街道明确物业管理工作机构为社会管理办公室，经济开发区、盐官度假区根据实际情况落实。属地应进一步明确物业管理工作分管领导和具体工作人员。属地主要职责是：负责辖区内物业管理工作的统筹协调和监督管理工作；参与物业项目的规划方案评审工作；组织协调业主大会、业主委员会的成立（换届）工作；监督、指导业主大会和业主委员会的日常活动；组织实施辖区内物业小区垃圾分类工作；参与物业服务质量的检查考核；参与前期物业招投标工作，协调辖区内物业项目退管（交接）工作；建立物业服务企业、社区（村）、属地相关职能部门的物业管理工作沟通协调机制；受理调处本辖区物业管理方面的投诉和纠纷；通过推行社区化准物业管理，解决开放式住宅小区、无物业管理住宅小区以及住宅小区特殊过渡（交接）时期的日常管理问题。

　　2.落实物业管理协管员。社区（村）要明确1-2名物业管理协管员落实物业管理各项工作。社区（村）主要职责是：协助镇（街道、平台）加强物业管理指导、协调，落实物业管理各项工作；协助组织指导业主大会、业主委员会的成立（换届）工作；协调业主大会、业主委员会日常活动，指导业委会依法履行自治管理职责；指导业主委员会选聘物业服务企业；协助落实物业小区垃圾分类工作；协助实施社区化准物业管理；协助处理物业管理方面的投诉和纠纷；参与物业服务质量的检查考核；负责社区化准物业管理小区物业专项维修资金申请使用；建立由社区党组织牵头，居委会、业委会、物业企业共同参与的小区联席会议制度，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。

　　3.加强物业管理纠纷调解工作。建立健全物业管理纠纷调解机制，及时处理和化解物业服务矛盾和纠纷。建立市、镇（街道、平台）、社区（村）三级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系，有效解决物业服务纠纷问题。各属地要依托人民调解组织协调解决物业纠纷，引导人民群众依法理性表达诉求，在法治的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。

　　（二）加强物业服务行业监管。

　　1.大力推行物业服务等级和收费指导标准。研究制定物业服务等级和收费指导标准，明确物业管理服务收费的原则、管理形式和费用构成；积极推进酬金制收费方式，由业委会根据需要自主选择具体服务标准，并与物业服务企业签订物业管理服务合同。

　　2.加强物业服务市场监管。住建部门要完善物业服务招投标制度，加强对招投标的监管，健全物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法；加强对物业承接的监管，规范物业项目承接验收行为，强化对物业服务企业物业核验和物业区域内共有设施移交工作的监督指导，维护业主和使用人的合法权益；加大对物业服务企业违规违约行为的查处，建立健全物业服务企业诚信档案和信息平台，严格落实物业服务企业不良行为记录制度，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府奖励和补贴等挂钩；加强物业管理行业协会建设，充分发挥其在行业自律和培训中的作用，加快制订行规，提高行业从业人员整体素质。

　　3.强化物业管理日常考核制度。住建部门要建立健全物业服务企业考核制度，评选优秀物业服务企业、管理项目和项目经理，对考核较差、检查整改不落实的物业服务企业，要取消和限制其物业服务市场准入资格，并按规定程序由业主予以解聘。将物业小区垃圾分类工作纳入小区物业管理日常监督考核。具体考核评选奖励办法另行制订。

　　（三）着力解决物业小区管理突出问题。

　　1.加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人；发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻；劝阻无效的，要及时报告住建、综合行政执法等职能部门。住建部门应切实强化房屋装修管理，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。综合行政执法部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪等违法违规行为的查处力度。属地镇（街道、平台）、社区（村）应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　2.加强物业小区停车管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。公安（交警）部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划设停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安（交警）、消防部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　3.加强物业小区治安、消防、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定，结合《全国文明城市文明程度指标测评体系》，做好物业小区内公共秩序维护、消防管理、环境卫生管理等工作。公安、消防部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少发案率；加强消防安全检查，有效降低消防安全隐患；加大对房屋群租等行为的查处力度。综合行政执法部门应严厉查处破坏公共绿地、无证养犬、违法户外广告等行为。市场监督管理部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照，会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为；市场监管、综合行政执法等相关部门依法查处物业小区内的违法广告。

　　4.加强物业项目服务退管管理。物业服务企业应按照合同约定做好服务工作，提高业主满意率和收费率，减少退管现象。退管时应严格按照《浙江省物业项目服务退出管理暂行办法》的规定，及时报告属地镇（街道、平台），并同时上报住建部门，实施退管程序。物业服务企业须按“维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡”的原则，确保符合退管程序，并在镇（街道、平台）的监督管理下，做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。镇（街道、平台）应加强退管管理工作，及时制定物业项目服务退管应急预案，督促物业服务企业按规范做好退管、移交工作，并在退管后至新物业选聘到位前的过渡期内，根据实际情况实施社区化准物业管理。住建部门应做好项目退出管理过程中的业务指导和监督工作。

　　5.配合实施垃圾分类工作。物业服务企业应按照物业小区垃圾分类相关政策，结合物业服务合同约定，配合做好物业小区垃圾分类工作。要适应垃圾分类处理的要求，逐步改进物业管理中垃圾清运服务方式，与下游环卫等专业服务机构的垃圾分类处理工作有机结合。综合行政执法部门应加强工作指导，完善相关引导（扶持）政策。镇（街道、平台）、社区（村）应加强组织落实，在要求物业服务企业做好垃圾分类工作的同时，针对小区物业服务合同约定、场地设施等普遍问题，及时与综合行政执法部门对接，完善相关政策。

　　（四）加强业主委员会建设。

　　1.建立业主委员会工作机制。镇（街道、平台）、社区（村）应积极牵头组织、指导物业项目尽早成立业主委员会；业委会应依法履行职责，接受镇（街道、平台）、社区（村）的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷；住建、公安、综合行政执法等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力；积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格。

　　2.扩大业主委员会成员组成。探索符合条件的社区居民委员会成员兼任业主委员会成员。积极倡导机关事业单位党员干部参选业委会委员。业主委员会可以在小区业主范围内聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。

　　3.明确业主委员会经费保障。业主委员会工作经费主要包括：召开业主大会和业主委员会的会议费用，业主委员会委员必要的工作津贴（交通、通讯补贴），业主委员会的日常办公费用等。业主委员会的工作经费由全体业主承担，也可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开。对工作开展规范、多数业主认同、小区管理良好的业主委员会给予一定的精神或物质奖励。

　　四、强化组织保障

　　（一）加强组织领导。

　　市政府成立市物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员由市人民政府办公室（法制办）、市发改局、市公安局、市民政局、市司法局、市财政局、市国土资源局、市住建局（人防办）、市环保局、市市场监管局、市综合执法局、人行海宁市支行、市消防大队、各镇（街道、平台）等部门（单位）负责人组成。领导小组下设办公室（设在市住建局），负责研究制定全市物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。建立市物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全市物业管理工作。

　　（二）明确职责分工。

　　1.住房和城乡规划建设（人防）部门负责研究制定物业行业管理制度和服务标准，建立物业企业诚信档案制度和信息管理平台；负责物业专项维修资金（保修金）缴存、管理、使用；负责组织对物业管理行业的监督、考核和培训工作；负责业主委员会备案工作；负责指导监督前期招投标、项目承接查验、项目退出、从业人员等工作的开展；负责对镇（街道、平台）及社区（村）的物业管理工作进行指导；引导开发建设单位科学配置物业管理用房、停车位、各类管网、绿化、消防设施及各类智能化设施设备；负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查，调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题；负责监督开发建设单位组织各方主体进行竣工验收；负责对物业项目供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及物业项目内共有设施设备的移交工作；对物业项目民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库（位）的行为进行查处。

　　2.综合行政执法部门负责对物业项目侵占公共绿地、乱搭建、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处，牵头处置无证饲养犬类行为；指导物业小区垃圾分类工作，完善相关引导（扶持）政策。

　　3.发展和改革（物价）部门负责做好物业项目前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整，积极建立物业服务价格和物业服务成本、费用相联系的价格动态调整机制。

　　4.公安部门负责对物业项目治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为。

　　5.消防大队负责对物业项目进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。

　　6.民政部门负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。切实加强对社区居民委员会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督。

　　7.司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。

　　8.市场监督管理部门负责对物业项目商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为；实施对涉及物业项目电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关作业人员进行考核，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。

　　9.财政部门负责为推动我市物业管理良性发展，按规定提供必要的资金保障，对老旧住宅、小微型等特殊小区以及拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理相关的以奖代补、财政补贴等资金，做好预算安排、拨付审核等工作。

　　10.国土资源（不动产登记）部门负责对物业项目内的物业管理用房、设施设备配套用房、社区用房等依法办理不动产登记。

　　11.环境保护部门负责对物业项目内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。

　　12.人民银行负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

　　相关职能部门要依据各自职责，积极履行对各类违法违规行为的查处和监管职责，共同做好物业管理区域内的相关工作。

　　（三）完善扶持政策。

　　1.落实税收扶持政策。积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策，根据相关文件规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、规范税收减免程序等要求，落实小微企业税收优惠政策，扶持我市现代物业服务业良性健康发展。

　　2.实施行业竞争性奖励。将物业服务业企业纳入建筑业竞争性奖励资金分配范围，鼓励物业服务企业资质升级、创优夺杯、争先创优、做大做强，加快培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业。具体奖励办法由市住建局、市财政局另行制定。

　　3.建立特殊小区补贴专项资金。对物业服务企业管理老旧住宅、小微型等特殊住宅小区的，经考核合格，每年给予0.2元/月•平方米的资金补贴（每个项目每年补贴资金不超过5万元，老旧住宅、小微型等特殊住宅小区由住建部门另行界定）。对实施社区化准物业管理的住宅小区，经考核合格，每年给予一定额度的资金补贴（具体补贴办法另行制定）。

　　五、附则

　　本实施意见自2017年10月1日起施行，有效期三年。