为进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理水平，促进物业行业健康持续发展，打造品质城市，根据《浙江省物业管理条例》、《嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》、《海宁市物业管理实施细则》等文件精神，结合我市实际，我局拟定了《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》。现将《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》（征求意见稿）进行公示，公示期内若有意见，可书面或电话反馈至我局。

公示日期：2019年12月12日至2019年12月23日

联系人：钱凯

联系电话：0573-87287213

联系地址：海宁市海洲西路89号

邮编：314400

附：《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》（征求意见稿）

海宁市住房和城乡建设局

2019年12月12日

关于进一步加强物业管理工作的实施意见

（征求意见稿）

为进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理水平，促进物业行业健康持续发展，打造品质城市，根据《浙江省物业管理条例》、《嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》、《海宁市物业管理实施细则》等文件精神，结合我市实际，特制定本实施意见。

一、总体目标

建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的“市、镇（街道）、社区（村）”三级物业管理工作体系，强化物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区、商务楼宇等规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈的难点和部门监管中的“短板”问题，全面提升我市物业管理整体服务水平。

二、基本原则

（一）统一领导，分级管理。建立健全市级主管部门监督管理、属地镇（街道）负责、社区（村）协助落实、相关职能部门密切配合，上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。充分发挥属地镇（街道）、社区（村）和业主自治组织的作用，增强物业管理工作合力。

（二）多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、小微型小区、商务楼宇、专业市场等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。

（三）市场主导，政策扶持。进一步完善物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，通过扶优扶强，提高物业服务专业化水平，鼓励骨干物业服务业企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，推动物业服务集约化、专业化发展。对因环境条件限制，难以实行市场化、专业化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

三、主要措施

（一）加强物业项目配套设施建设与维护管理

1.落实物业项目承接查验和交付联合指导制度。将物业项目承接查验管理纳入商品房交付备案管理，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。建立项目交付前联合指导制度，由住建部门组织属地镇（街道）、综合执法等相关部门对开发商和物业服务企业开展交付前集中指导工作。

2.优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位在前期物业招投标前，以项目总建筑面积为基数，按照6元/平方米的标准，支付前期物业服务开办费（开办费用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费，不含物业办公用房装修费用，物业办公用房由建设单位装修后移交物业服务企业），并由海宁市物业管理行业协会负责代收、代管，通过代管机制督促、指导前期物业服务企业履行前期物业服务合同的各项约定。

3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，倡导开发建设单位或委托的物业服务企业向业主招租。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，合理规划设置充电桩和非机动车停车场地。

4.建立维修资金应急使用工作机制。物业项目共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地镇（街道）等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

5.创新电梯安全管理方式。建立健全住宅电梯物业专项维修资金管理制度，保障住宅电梯首次更新改造。积极探索引入保险机制，对电梯运行和维保实施风险管理，构筑以市场力量为基础的矛盾纠纷解决新机制，保障业主人身和财产安全。

（二）加强物业服务行业监管

1．通过招投标方式选聘物业服务企业。进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的，应当按照住建部门制定的前期物业服务招投标管理办法，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘物业服务企业。

2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。承接物业项目（前期物业服务项目除外）后，业委会可向物业企业预收该项目不超过1个月的物业服务费，作为物业服务履约保证金。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止物业项目内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。同时履行社会责任，配合做好生活垃圾分类的有关工作。

3.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。研究制定物业服务等级和收费指导标准，明确管理形式和费用构成，鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示收支明细。

4.强化物业管理日常考核制度。住建部门要完善《海宁市物业服务企业监督考核办法》，强化考核结果的运用，增加考核扣分后的约谈、诚信证明开具等内容，对考核较差、检查整改不落实的物业服务企业，要取消和限制其物业服务市场准入资格，并建议业委会按规定程序予以解聘。

5.稳步推进行业信用体系建设。严格落实《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》，指导和监督我市物业服务市场诚信体系建设，做好物业服务企业信用信息的采集、认定、公开、评分和使用等工作，加强与各职能部门、属地镇（街道）的联动，及时共享物业服务企业信用信息，实施守信联合激励和失信联合惩戒。

6.规范物业管理项目退管管理。物业服务企业应按照合同约定做好服务工作，提高业主满意率和收费率，减少退管现象。退管时应严格按照《浙江省物业项目服务退出管理暂行办法》的规定，及时报告属地镇（街道）和住建部门，实施退管程序。物业服务企业须按“维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡”的原则，确保符合退管程序，并在镇（街道）的监督管理下，做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。镇（街道）应加强退管管理工作，及时制定物业管理项目退管应急预案，督促物业服务企业按规范做好退管、移交工作，并在退管后至新物业选聘到位前的过渡期内，根据实际情况实施社区化准物业管理。住建部门应做好项目退出管理过程中的业务指导和监督工作。

（三）建立老旧住宅小区的长效管理机制。

1.建立老旧、小微型等特殊住宅小区、保障性住房小区及城乡一体新社区集聚小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务，实施分类管理，给予政策扶持。

2.继续推进社区化准物业管理工作。对2004年12月31日以前建成使用的，无物业管理的老旧住宅小区（包括开放式小区和封闭式小区），鼓励通过基础管理、自治管理和准专业化管理等模式实施社区化准物业管理。

3.支持老旧住宅专项改造（紧急维修）。对2004年12月31日以前建成并交付使用的未全面建立物业专项维修资金的老旧商品住宅，实施老旧住宅房屋屋面、地下室等共有部分（设施设备）的大型专项改造以及严重外墙渗漏水、檐口外墙脱落、总管破损等共有部分（设施设备）的紧急维修，给予政策扶持。

（四）提高业主自治能力

1.加强党建引领，推进“红色物业”工程。通过“红色物业”工程，强化居委会、业委会、物业服务企业参与的三方治理机制。切实加强对业委会监督、指导和培训，提升业委会履职能力。探索建立业委会监督考评和奖惩制度，完善物业服务合同、议事规则、管理规约的参考文本，规范物业服务委托方和受托方的责权利关系和行为，规范业委会的日常运作。注重组织引导业主大会和业主委员会对业主公共财产进行自主管理，不断提高业主委员会的管理水平。

2.扩大业主委员会成员组成。探索符合条件的社区居民委员会成员兼任业主委员会成员。积极倡导机关事业单位党员干部参选业委会委员，发挥党员的模范带头作用。业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会委员空缺时，可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。

3.明确业主委员会经费保障。业主委员会工作经费主要包括：召开业主大会和业主委员会的会议费用，业主委员会委员必要的工作津贴（交通、通讯补贴），业主委员会的日常办公费用等。业主委员会的工作经费由全体业主承担，也可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开。对工作开展规范、多数业主认同、小区管理良好的业主委员会给予一定的精神和物质奖励。

四、强化组织保障

（一）加强组织领导。

市政府成立市物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员由市人民政府办公室、市发改局、市公安局、市民政局、市司法局、市财政局、市自然资源和规划局、市住建局、嘉兴市生态环境局海宁分局、市市场监管局、市综合执法局、人行海宁市支行、市消防救援大队、各镇（街道）等部门（单位）负责人组成。领导小组下设办公室（设在市住建局），负责研究制定全市物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。建立市物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全市物业管理工作。

（二）强化属地管理

1.各镇（街道）按照“属地管理”原则，承担辖区物业管理工作的主体责任，明确具体分管负责人，完善镇（街道）物业管理机构，落实物业管理专职人员1-3名。属地主要职责是：负责辖区内物业管理工作的统筹协调和监督管理工作；参与物业项目的规划方案评审工作；组织协调业主大会、业主委员会的成立（换届）工作；监督、指导业主大会和业主委员会的日常活动；组织实施辖区内物业区域垃圾分类工作；参与物业服务质量的检查考核；参与前期物业招投标工作，协调辖区内物业项目退管（交接）工作；建立健全镇（街道）物业管理联席会议制度，建立物业服务企业、社区（村）、属地相关职能部门的物业管理工作沟通协调机制；受理调处本辖区物业管理方面的投诉和纠纷；通过推行社区化准物业管理，解决开放式住宅小区、无物业管理住宅小区以及住宅小区特殊过渡（交接）时期的日常管理问题。

2.落实物业管理协管员。社区（村）要明确1-2名物业管理协管员落实物业管理各项工作。社区（村）主要职责是：协助镇（街道）加强物业管理指导、协调，落实物业管理各项工作；协助组织指导业主大会、业主委员会的成立（换届）工作；协调业主大会、业主委员会日常活动，指导业委会依法履行自治管理职责；指导业主委员会选聘物业服务企业；协助落实物业区域垃圾分类工作；协助实施社区化准物业管理；协助处理物业管理方面的投诉和纠纷；参与物业服务质量的检查考核；负责社区化准物业管理小区物业专项维修资金申请使用；建立由社区党组织牵头，居委会、业委会、物业企业、党员代表等共同参与的“红色物业”议事制度，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。

3.加强物业管理纠纷调解工作。建立健全物业管理纠纷调解机制，及时处理和化解物业服务矛盾和纠纷。建立市、镇（街道）、社区（村）三级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系，有效解决物业服务纠纷问题。各镇（街道）要全面实施“红色物业”工程，依托人民调解组织，协调解决物业纠纷，引导人民群众依法理性表达诉求，在法治的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。

（三）明确部门职责分工

1.住建部门负责研究制定物业行业管理制度和服务标准，建立物业企业诚信档案制度和信息管理平台；负责物业专项维修资金（保修金）缴存、管理、使用；负责组织对物业管理行业的监督、考核和培训工作；负责业主委员会备案工作；负责指导监督前期招投标、项目承接查验、项目退出、从业人员等工作的开展；负责对属地物业管理工作进行指导；负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查，调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题；负责监督开发建设单位组织各方主体进行竣工验收；负责对物业项目供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及物业项目内共有设施设备的移交工作；对物业项目民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库（位）的行为进行查处。

2.综合行政执法部门负责对物业项目侵占公共绿地、乱搭建、违规装修、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处；对无主犬类进行监督管理；指导物业小区垃圾分类工作，完善相关引导（扶持）政策。

3.公安部门负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为；会同综合执法、规划等部门指导辖区业委会、物业企业合理划分临时停车位和规划区域内的行车线路，缓解物业管理区域内停车难问题；对物业管理区域内严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车和货车的行为依法处置。

4.消防救援大队负责对物业项目进行消防安全监督检查，依法查处违反消防管理规定的行为。

5.民政部门负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。切实加强对社区居民委员会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督。

6.司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。

7.市场监督部门负责依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、法律法规明确由市场监管部门查处的违法行为；实施对涉及物业项目电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。

8.财政部门负责为推动我市物业管理良性发展，按规定提供必要的资金保障，对老旧住宅、小微型等特殊小区和保障性住房小区、城乡一体化集聚小区的长效管理相关的以奖代补、财政补贴等资金，做好预算安排、拨付审核等工作。

9.自然资源和规划部门负责组织项目规划方案评审，加强项目方案源头管控，督促建设单位根据相关职能部门意见科学配置物业管理用房、配电房（箱）等设施设备；配合物业区域内违法建筑的调查认定工作。　　

10.环保部门负责对物业项目内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。

11.人民银行负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

相关职能部门要依据各自职责，积极履行对各类违法违规行为的查处和监管职责，共同做好物业管理区域内的相关工作。

（四）完善扶持政策。

1.落实税收扶持政策。积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策，根据相关文件规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、规范税收减免程序等要求，落实小微企业税收优惠政策，扶持我市现代物业服务业良性健康发展。

2.支持物业公司提升物业管理水平

(1)鼓励物业企业信用提级。在我市行政区域注册、纳税并为住宅小区服务的物业服务企业，在年度省物业服务企业信用评价中获得AAA级、AA级、A级企业，分别给予10万元、8万元、5万元的奖励。

(2)鼓励物业项目争先创优。对所服务项目获国家、省、嘉兴市物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）称号的物业服务企业，分别给予20万元、15万元、10万元的奖励（奖励资金用于获奖物业项目）。

3.支持特殊小区提升物业管理水平

(1)提升老旧住宅小区物业管理水平。对2004年12月31日前交付的老旧住宅小区（符合设施不完善、物业费水平较低、物业专项维修资金未交或交存不完整等条件，含别墅、排屋的小区除外），经考核合格，每年给予物业服务企业0.2元/月.平方米的资金补贴（每个项目每年补贴资金不超过5万元）。

(2)提升小微型住宅小区物业管理水平。对2017年12月31日前交付的总建筑面积4万㎡以下的住宅小区（含别墅、排屋的小区除外），经考核合格，每年给予物业服务企业0.2元/月.平方米的资金补贴（每个项目每年补贴资金不超过5万元）。

4.鼓励属地开展准物业管理工作

在全市范围内，实施准物业管理的住宅小区，给予相应的资金补贴，具体如下：

(1)对老旧住宅小区为开展社区化准物业管理实施硬件改造的，给予全额一次性补助。

(2)对实施社区化准物业管理的小区，给予垃圾处置费全额减免。

(3)对实施基础管理的开放式住宅小区，按照卫生费实际收缴金额，每年给予1:1的补贴，专项用于补贴管理费用不足。

(4)对实施自治管理的住宅小区，由财政按照小区户数每年给予相应补贴，具体为：100户以下的补贴3万元；100户（含）以上300户以下的补贴4万元；300户（含）以上500户以下的补贴5万元；500户（含）以上的补贴6万元。

(5)对准专业化物业管理的住宅小区，由财政按照小区户数每年给予相应补贴。具体为：100户以下的补贴5万元；100户（含）以上300户以下的补贴6万元；300户（含）以上500户以下的补贴7万元；500户（含）以上的补贴8万元。

5.鼓励社区做好物业管理工作

对社区居委会、业主委员会物业管理工作进行评比，树立先进典型，每年对物业管理工作成效突出的社区物业管理工作人员和业主委员会成员予以表彰奖励（总奖励金额为5万元，具体办法另行制定）。

6.支持老旧小区应急维修和设施设备改造

(1)对2004年12月31日前建成并交付使用的未全面建立物业专项维修资金的老旧商品住宅，实施老旧住宅房屋屋面、地下室等共有部分（设施设备）的大型专项改造以及严重外墙渗漏水、檐口外墙脱落、总管破损等共有部分（设施设备）的紧急维修，专项改造（紧急维修）资金由政府承担70%、业主承担30%（具体细则另行制定）。

(2)做好老旧小区电梯更新维护工作。对2013年1月1日前没有筹集住宅电梯更新专项资金的高层住宅（指七层以上）物业电梯、以及高层住宅物业与相连非住宅物业的共用电梯，若使用年限超过十年（含）且单次维修更新费用超过10万元（含）的，每台电梯可一次性给予5万元的政府补助。

(3)做好高层住宅二次供水设施改造。2013年5月31日前已交付使用的高层住宅小区（纯住宅），业主委员会提出移交申请且符合移交政策的高层住宅的住户，对使用十年以上的二次供水设施进行整体更新改造，不足十年的根据实际情况进行不同程度改造，主要包括给水设备、排水沟、集水坑水泵、通风装置、变频器等设施设备，高层住宅改造资金由政府承担70%，业主（或物业维修资金）承担30%。如改造对象中涉及持证困难家庭的，其需承担的部分由政府承担。

7.其他

(1)老旧住宅小区、小微型住宅小区和准物业管理住宅小区不得重复享受专项资金补助。上一年度管理老旧住宅小区和小微型住宅小区的物业服务企业如在下一年度退出管理项目的，不得享受专项资金补助。

(2)本款第2、5项奖励资金由市级财政全额承担；其余按照《关于进一步完善镇（街道、发展平台）财政管理体制意见的通知》相关规定执行，由市级财政和属地财政各承担50%。

五、附则

本实施意见自2020年2月1日起施行，有效期三年。

相关链接：关于对《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》（征求意见稿）征集期间的反馈意见和采纳情况