为进一步加强全镇农村居民建房工作的管理，明确各部门在农村村民住房建设用地管理过程中的职责，强化部门协作，建立农村村民建房多部门管理的协作配合机制，稳步推进农村土地全域综合整治和农房集聚建设，切实保障农村居民合法权益，结合区（镇）农村村民建房工作实际情况，在《黄湾镇关于加强农村居民建房管理工作的通知》（黄政〔2017〕90号）文件基础上进行修改完善，形成了《黄湾镇关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知》（征求意见稿）。现将《黄湾镇关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知》（征求意见稿）进行公示，公示期内若有意见，可书面或电话反馈我单位。

公示日期：2021年1月27-2月2日

联系人：何晨曦

联系电话：0573-87803085

联系地址：海宁市尖山新区治江路8号黄湾镇人民政府320室

邮编：314415

附：黄湾镇关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知（征求意见稿）

                                                                                                                              海宁市黄湾镇人民政府

                                                                                                                     2021年1月26日

黄湾镇关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知

（征求意见稿）

各村（社区）、机关各部门：

为进一步加强全镇农村居民建房工作的管理，明确部门职责，强化部门协作，稳步推进农村土地全域综合整治和农房集聚建设，切实保障农村居民合法权益。根据《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江省城乡规划条例》和《海宁市人民政府办公室关于加强和改进农村村民住宅建设用地管理的通知》（海政办法〔2020〕82号）等文件精神，结合区（镇）农村村民建房工作实际情况，现就关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知如下：

一、遵循原则

（一）符合规划原则。村民建房必须符合国土空间规划和村庄布点规划，规划区外一律不准新建住房。

（二）节约集约原则。严格控制宅基地面积。

（三）“一户一宅”原则。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。

（四）分级管理原则。村民建房按照“农户申请、村级审查、镇级审批、部门备案”的分级管理模式严格管理。

二、强化规划空间编制管理

科学编制村庄布点规划，合理确定村庄的数量、布局和用地规模，推进村民建房向新市镇集聚，鼓励村组规模搬迁，加强协调，有序组织，合理引导辖区内农村居民依“规”选址，守“法”建房。

三、规范村民住宅用地标准

（一）严格农户宅基地申请

各村（社区）要加强对农户申请宅基地资格条件审查，对不符合宅基地申请条件的，不得受理和报批宅基地。

1.符合下列情形之一的，可以申请农村宅基地：

（1）现有住房属危房或旧房，确需重建的；

（2）因土地征收和项目建设，实施农村土地综合整治，原有住房需要搬迁且选择自建房安置的；

（3）符合村民建房分立户条件，确需分户建房的；

（4）法律、法规、规章和上级文件规定的其他情形。

2.有下列情况之一的，申请宅基地不予受理和报批：

（1）已拥有一处宅基地的，以出租、出卖、赠予或其他形式转让住房后，再申请宅基地的；

（2）在农村有合法房屋，但不属于房屋所在村的农村集体经济组织成员的；

（3）已将农村宅基地置换公寓房或享受货币安置，自愿放弃宅基的；

（4）已完成整村整组征地拆迁的，以分户等要求再建房的；

（5）申请户夫妻任何一方已享受过房改房的（含经济适用房、集资建房等）或已享受过一次性住房补贴的；

（6）不符合法律、法规、规章规定的其他情形。

符合建房条件但因违法占地、违规建房尚未处理结案的，暂缓申请受理和报批，暂缓期限至处理结案止。

（二）严格村民“建房户”认定

1.农村村民申请建住房必须以家庭居民户为参考，还必须同时具备以下条件：

（1）申请建房户主须为经村级集体经济组织确认的本村（社区）农村集体经济组织成员；

（2）申请建房必须以家庭所有农村集体经济组织成员为单位提出，户口新迁入人员需迁出地（村镇两级）未曾作为户主审批过宅基地的；

（3）达到法定婚龄确需分立户的，建房分立户时需提供结婚证明，但达到晚婚年龄还未结婚除外；

（4）夫妻双方因离婚而分户，须有一方已再婚且再婚登记已满2后，如双方均未再婚登记的须离婚已满5年。

2.有下列情况之一的村民，不得分户单独申请宅基地：

（1）夫妻之间；

（2）有农村集体经济组织成员资格子女的父母。

（三）村民建房用地及建设标准

农村村民一户只能拥有一处不超过规定面积标准的宅基地，同时严格按照国土空间规划实行分区管控和差别化管理。

1.新市镇点: 按集聚点自建房建设规划控制比例要求，规划设置联排住宅建房地基（不安排临时生产用房）。每户建筑占地不超过105平方米，垂直投影不超过120平方米。

2.保留点（Y点）：按“保留点”提升建设规划控制要求，允许农户按每户建筑占地不超105平方米，垂直投影不超120平方米进行易地新建或原基改建。申请易地新建的，不安排临时生产用房；申请原基拆翻建的，允许保留或维修建筑占地不超过40平方米的临时生产用房，只限于平房（建筑檐口高度不得超过3.6米），超占地（或建筑）面积部分必须自行拆除。

属鳏、寡、单的农村居民和子女已为非农，其生活并居住在农村的父母建住宅的，其住房建筑占地不得超过85平方米，垂直投影不得超过100平方米。申请易地新建的，不安排临时生产用房；申请原基拆翻建的，允许保留或维修建筑占地不超过20平方米的临时生产用房（只限于平房，建筑檐口高度不得超过3.6米），超占地（或建筑）面积部分必须自行拆除。

3.撤并点：一律不得新建或改建，禁止以维修名义进行原地拆翻建，新建住宅必须进入新市镇点。

4.保留点自建农房层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计）。新市镇点内，双联排房占地面积不超105平方米，垂直投影不超120平方米，层数控制在三层以内，建筑檐口高度不超10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计）；多联排房占地面积不超85平方米，垂直投影不超100平方米，层数控制在四层以内，建筑檐口高度不超13.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计)。　　

5.农房建筑间距控制标准。建筑南北间距不小于1:1.2且不大于1:1.3。

四、搬迁安置引导政策

1.保留点内农户原则上不能搬迁至新市镇点新建住宅，特殊情况确需进点建房的，每户须缴纳小区基础设施配套费8万元。

2．撤并点搬迁至新市镇点选择自建联排房安置的，东边套奖励6万元，中间套奖励8万元，西边套奖励7万元，免缴基础设施配套费。

3．有农村集体经济组织人员资格的户自愿放弃原宅基地，选择公寓房安置的，每户奖励18万元，每人奖励2万元，独生子女尚未结婚的按2人计算，公寓房搬迁户享受安置的建筑面积为每户基数40平方米，每人再加40平方米，独生子女尚未结婚的按2人计算。可享受建筑面积黄湾集镇公寓房中心价为2000元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按3600元/平方米，超可享受面积20%以上部分按市场时价计；尖山新区公寓房中心价为2200元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按4000元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按市场时价计。

4．符合村民建房条件的无房户申请进点安置，选择自建房安置的，每户须缴纳小区基础设施配套费10万元；选择公寓房安置的，参照上述条款执行，但安置房相关价格在上述条款基础上每平方米增加1000元。无房户进点安置不享受安置奖励。

5．不具备农村集体经济组织成员资格的户和人不得享受申请农村居民建房安置政策，确因原有住房存在严重安全隐患，经认定，自愿退出宅基地后，可申请货币或公寓房安置。

货币安置标准：原有合法建筑占地面积小于50平方米的，每户奖励基数10万元；合法建筑占地面积大于50平方米（含50平方米）少于100平方米的，每户奖励基数15万元；合法建筑占地面积多于100平方米（含100平方米），每户奖励基数20万元。在奖励基数基础上，另按合法占地面积每平方米再奖励600元，最高不超过35万元。

公寓房安置标准：总安置面积以120平方米为限，其中80平方米为可享受建筑面积黄湾集镇安置房可享受面积中心价为2000元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按3600元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按市场时价计；尖山新区安置房可享受面积中心价为2200元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按4000元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按市场时价计。有房无户申请公寓房安置的，不享受安置奖励。

6.对搬迁进点农户以“户”为单位进行奖励，“户”以农户建房用地审批结合不动产权证登记为依据，新增建房分立户以“一户”为单位进行安置奖励。

五、规范农村村民建房审批

按照“农户申请、村级审查、镇级审批、市管转用核销”的模式，规范村民建房规划用地审批，保障村民建房及时落地。

（一）涉及存量建设用地。

农村村民建住房申请使用规划区内原宅基地等存量建设用地的，按照以下程序办理审批：

1.农户申请。农村居民户向所属农村集体经济组织（或村民委）提出建房书面申请；

2.村级审查。所属农村集体经济组织（或村民委）应严格依照《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，召开农村集体经济组织成员会议（村民会议）或者农村集体经济组织成员代表会议（村民代表会议）等形式进行集体讨论确定，并将申请宅基地的户主名单、家庭人员明细、建房用地面积、层次、坐落四至等情况在村务公开栏公示不少于7个工作日，公示期满无异议后于3个工作日内签署审查同意书面意见，并将申请使用宅基地的相关材料，报所在镇村民建房工作专班审核。

3.镇级审批。所在镇村民建房工作专班依据修建性详细规划、村庄规划，在3个工作日内对原有房屋和建房选址情况进行现场踏勘，对符合规划许可审批条件的，在3个工作日内出具审查书面意见并经镇分管领导审核、报主要领导审批，自批准之日起在2个工作日内核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。批准结果由村集体经济组织或者村民委员会在村务公开栏进行公布，同时由镇负责公开，并将相关审批材料在10个工作日内分别报市农业农村局和市自然资源和规划局备案存档。

（二）涉及新增建设用地。

农村村民建住房涉及规划区内农用地或者未利用土地的，由镇向市自然资源和规划局申请办理农用地转为建设用地的审批手续，涉及集体土地征收的一并申请办理。在转征用报经批准后，涉及整宗新村点用地的，由镇国有公司或村级集体经济组织申请供地，报经市政府批准后由市自然资源和规划局负责监管系统核销，由镇参照存量建设用地办理农村村民建住房审批到户相关手续。

六、健全村民建房监督管理

通过成立村民建房工作专班，做好村民建房常态化管理和监督检查工作。

（一）建立村民建房共管责任机制。

建立健全和有效落实“市级指导、镇街主导、村级自治、部门协同、联合执法”的村民建房共管责任机制。

农业农村办负责农村宅基地改革和管理有关工作；牵头完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局，指导农村集体经济组织成员资格审查，负责农房建房新增建设用地需求的排摸；参与编制国土空间规划、修建性详细规划和村庄规划等工作。

自然资源所协助国土空间规划、土地利用计划以及修建性详细规划和村庄规划的编制和管理；负责新增建设用地农用地转用的报批、农村住房不动产确权登记发证等工作。

规划建设局负责农村村民建房《建设工程规划许可证》和《乡村建设规划许可证》的审批核发；推广农村住房通用图集的使用；指导农村住房建设和安全及危房改造等工作。

其他有关部门按照各自职责，配合做好村民建房的相关管理工作。

村股份经济合作社抓好村集体经济组织成员资格认定和管理；村民委员会负责农村村民建房申请受理、审核公示、现场监管等工作。制定实施有关农村村民建房内容的村规民约。

村民委员会可以为农村村民提供农村住房建设有关审批、验收手续等事项的代办服务，指导农村村民依法实施农村住房建设活动。

（二）落实村民建房综合监管措施。

在农村村民建房审批工作中严格执行“五公开、四到场、一监督”（即公开建房信息、申请条件、审批程序、指标安排、审批结果；做到建筑放样到场、开挖夯沟到场、施工过程到场、竣工验收到场；主动接受群众监督）。

建立动态巡查制度。镇、村两级开展村民建房的日常巡查，及时制止并依法处理违法用地、违法建设等行为。

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由农业农村办牵头依法处置。

（三）严格村民建房审批监管考核。

将农村宅基地和村民建房审批管理工作，纳入镇政府对各村（社区）年度目标责任考核内容，确保农村宅基地和村民建房审批管理工作任务全面落实和各项政策措施执行到位。并与年度考核相挂钩，对辖区范围内“建新不拆旧”多发或违法建设处置不及时、处理不到位的，严格追究有关领导和相关人员的责任。

本文件自2021年 月 日起施行。（发布30日后执行）原《黄湾镇关于加强农村居民建房管理工作的通知》（黄政〔2017〕90号）同时废止。

黄湾镇人民政府

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