袁花镇关于加强和改进农村村民住房建设

用地管理的通知（2021修订）

各村（社区）、机关各部门：

为进一步推进土地管理改革工作的落实，明确各部门在村民申请建房过程中的职责，建立我镇农村村民建房多部门管理的协作配合机制，根据海政办发〔2020〕82号海宁市关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知文件精神，结合我镇农村村民建房实际情况，现对原《袁花镇农村居民住房建设管理办法（试行）》（袁政〔2018〕89号）进行相应修订。

一、遵循原则

（一）符合规划原则。村民建房必须符合国土空间规划和村庄规划，规划区外一律不准新建住房。

（二）节约集约原则。严格控制宅基地面积，鼓励建造公寓式住宅进行安置。

（三）“一户一宅”原则。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。

（四）分级管理原则。村民建房按照“农户申请、村级审查、镇级审批、部门备案”的分级管理模式严格管理。

二、强化规划空间编制管理

科学编制村庄布点规划，合理确定村庄的数量、布局和用地规模；在符合城镇总体规划、土地利用总体规划、村庄布点规划等前提下，坚持保护耕地，土地节约集约利用，总量控制，有序建设的原则。

三、规范村民住宅用地标准

　　（一）严格农户宅基地申请。

　　各村（社区）要加强对农户申请宅基地资格条件审查，对不符合宅基地申请条件的，不得受理和报批宅基地。

　　1.符合下列情形之一的，可以申请取得农村宅基地：

　　①现有住房属危房或旧房，确需建造的；

　　②因土地征收和项目建设，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

　　③因实施农村土地综合整治，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

　　④符合我市村民建房分户条件，确需分户建房且选择自建房方式的；

⑤法律、法规、规章和上级文件规定的其他情形。

2.有下列情形之一的，申请宅基地不予受理和报批：

①已拥有一处宅基地的；出租、出卖、赠与或以其他形式转让住房后，再申请宅基地的；

②在农村有合法房屋，但不属于房屋所在村的农村集体经济组织成员的；

③已将农村宅基地置换公寓房或享受货币安置，自愿放弃宅基地的；

④不具备村民建房分户条件而以公安户籍分立户为由申请宅基地的；

⑤不符合法律、法规、规章规定的其他情形。

符合建房条件但因违法占地、违规建房尚未处理结案的，暂缓申请受理和报批，暂缓期限至处理结案止。

　　（二）严格村民“建房户”认定。

1.农村村民申请建住房必须以家庭居民户为参考，还应同时具备以下条件：

　　①申请建房户主须为经村级集体经济组织确认的本村（社区）农村集体经济组织成员；

②申请建房必须以家庭所有农村集体经济组织成员为单位提出，户口新迁入人员需迁出地（村镇两级）未曾作为户主审批过宅基地的;

③达到法定婚龄确需分立户的，建房分立户时需提供结婚证明，但达到晚婚年龄还未结婚除外；

④夫妻双方因离婚而分户，须有一方已再婚且再婚登记已满2年，如双方均未再婚登记的须离婚已满5年。

2.有下列情形之一的农村村民，不得分户单独申请宅基地：

①夫妻之间； 

②有农村集体经济组织成员资格子女的父母。

　　（三）严控建房用地标准及建设标准。

农村村民一户只能拥有一处不超过我市规定面积标准的宅基地，同时严格按照国土空间规划实行分区管控和差别化管理。农村居民建房应当按照具体的村庄建设规划进行建设和管理。

1.“1+X”两新优化点。

①2019年1月1日起，全部采用多联排85平方米安置（垂直投影不超过100平方米），建筑檐口高度不超过9.5米，并额外享受货币补助8万元/户或公寓房补助政策。

2018年12月31日前签署拆迁、搬迁协议的，可按照双联、多联排房每户建筑占地不超过105平方米（垂直投影不超过120平方米），建筑檐口高度不超过10.2米（建筑檐口高度按室外地坪至檐口顶计，下同）；也可按照多联排85平方米安置（垂直投影不超过100平方米），建筑檐口高度不超过9.5米，并额外享受货币补助10万/户或公寓房补助政策(公寓房补助政策详见第④点）。

②农房建筑间距控制标准。建筑南北间距不小于1:1.2且不大于1:1.3。

③刚需建房户参照搬迁、拆迁户建房安置方案，但新增宅基地建房户（因建房审批后新增集体土地使用证者）不能享受货币补助及公寓房补助政策。

④公寓房补助政策：可优惠购买公寓房一套，60㎡（含）房价按标准价计算，60㎡-80 ㎡（含）房价按成本价计算，80 ㎡-100 ㎡（含）房价按市场价的80%计算，100㎡（不含）以上房价按市场价计算。（标准价、成本价和市场价每年由镇政府公布）。

2.保留提升点（Y点）。

①农村居民建房应当按照具体的村庄建设规划进行建设，新建房屋保留整体风貌，符合村庄规划。每户建筑占地不超过85平方米，层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过9.5米。建筑南北间距按照村庄建设规划执行。不得新建或改建临时生产用房。农户自行提供施工图，在建房申请时一并递交村镇两级备案。

②鼓励农户进入两新优化点建房，参照刚需户建房政策。

3.近期撤并点。一律不得新建或改建，禁止以危房维修的名义进行原地拆翻建。新建改建必须进入“两新”优化点或保留提升点，村、镇两级要确保宅基地及时落实、及时审批和及时放样。

4.属鳏、寡、单的农村居民，子女已为非农、其生活并居住在农村的父母建住宅的，不能享受货币补助及公寓房补偿政策。

四、改革农村村民建房用地审批

　　按照“农户申请、村级审查、镇（街道）审批、市管转用核销”的模式，改革村民建房规划用地审批，推进审批简政放权，实现管理重心下移，保障村民建房及时落地。

　　（一）涉及存量建设用地。

　　农村村民建住房申请使用规划区内原宅基地等存量建设用地的，按照以下程序办理审批：

　　1.农户申请。农村居民户向所属农村集体经济组织（或村民委）提出建房书面申请；

　　2.村级审查。所属农村集体经济组织（或村民委）应严格依照《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，召开农村集体经济组织成员会议（村民会议）或者农村集体经济组织成员代表会议（村民代表会议）等形式进行集体讨论确定，并将申请宅基地的户主名单、家庭人员明细、建房用地面积、层次、坐落四至等情况在村务公开栏公示不少于7个工作日，公示期满无异议后于3个工作日内签署审查同意书面意见，并将申请使用宅基地的相关材料，报镇村民建房工作专班审核。

3.镇级审批。镇村民建房工作专班依据修建性详细规划、村庄规划，在3个工作日内对原有房屋和建房选址情况进行现场踏勘，对符合规划许可审批条件的，在3个工作日内出具审查书面意见并经镇分管领导审核、报主要领导审批，自批准之日起在2个工作日内核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。批准结果由村集体经济组织或者村民委员会在村务公开栏进行公布，同时由镇负责在各自门户网站上进行公开，并将相关审批材料在10个工作日内分别报市农业农村局和市自然资源和规划局备案存档。

　　（二）涉及新增建设用地。

　　农村村民建住房涉及规划区内农用地或者未利用土地的，由镇向市自然资源和规划局申请办理农用地转为建设用地的审批手续，涉及集体土地征收的一并申请办理。在转征用报经批准后，涉及整宗新村点用地的，由镇国有公司或村级集体经济组织申请供地，报经市政府批准后由市自然资源和规划局负责监管系统核销，由镇参照存量建设用地办理农村村民建住房审批到户相关手续。

五、健全村民住宅用地监督管理

（一）建立村民建房共管责任机制。

建立健全和有效落实“市级指导、镇街主导、村级自治、联合执法、部门参与”的村民建房共管责任机制。

镇农业农村办负责辖区内农村宅基地改革和管理有关工作；完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局，指导农村集体经济组织成员资格审查，将农民建房新增建设用地需求通报镇自然资源所；参与编制国土空间规划、修建性详细规划和村庄规划等工作。

镇自然资源所负责辖区内国土空间规划、土地利用计划的编制和管理；牵头指导修建性详细规划和村庄规划的编制和监督管理工作；协助办理新增建设用地农用地转用的报批、农村住房不动产确权登记发证等工作。

镇村镇建设办负责组织农村住房设计通用图集的编制；指导农村住房建设和安全及危房改造等工作。

其他有关部门按照各自职责，配合做好村民建房的相关管理工作。

镇政府负责本行政区域内村民建房用地审批和在委托范围内实施建房规划许可有关工作，成立由村镇建设办、自然资源所、农业农村办等部门组成的村民建房工作专班，做好常态化管理和监督检查工作。

村股份经济合作社抓好村集体经济组织成员资格认定和管理；村民委员会负责农村村民建房申请受理、审核公示、现场监管等工作。制定有关农村村民建房内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施。

村民委员会可以为农村村民提供农村住房建设有关审批、验收手续等事项的代办服务，指导农村村民依法实施农村住房建设活动。

　　（二）落实村民建房综合监管措施。

村民建房管理部门在农村村民建房审批管理工作中应严格做到“五公开、四到场、一监督”（即公开建房信息、申请条件、审批程序、指标安排、审批结果；做到建筑放样到场、开挖夯沟到场、施工过程到场、竣工验收到场；主动接受群众监督）。

建立动态巡查制度。开展村民建房的日常巡查，对违法用地、违法建设的行为，应及时制止并依法处理。

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市农业农村局依法处置。

　　（三）严格村民建房审批监管考核。

　　将农村宅基地和村民建房审批管理工作，纳入镇政府对村年度目标责任考核内容，确保农村宅基地和村民建房审批管理工作任务全面落实和各项政策措施执行到位。并与年度考核相挂钩，对辖区范围内“建新不拆旧”多发或违法建设处置不及时、处理不到位的，严格追究有关领导和相关人员的责任。

六、规范基础设施配套费

两新优化点的基础配套设施费用包括勘测费、设计费、土地平整、放样费、道路路基、道路路面、线缆迁移、雨污工程、自来水、电力、电信、广电、绿化工程、亮化工程、招标代理、监理费以及管理费用；不包括土地征用、特殊地质条件基础处理、公共服务用房等费用；除低压线路外，其余设计均为地下管线。

（一）因重点工程、工业园区扩容、土地整治项目或放弃原有宅基地并复垦进入两新优化点的建房户，免收基础设施费。基础设施费由镇政府负责，按每户90000元包干至所在村委会, 新增宅基地建房户除外。

（二）进入两新优化点的新增宅基地建房户（因建房审批后新增集体土地使用证者），宅基地由农户自行调配的，须向所在村委会缴纳基础设施费90000元；宅基地由镇村调配的，须向所在村委会缴纳基础设施及征地成本费200000元。

（三）鼓励开展土地综合整治和自然村落（5户以上）搬迁项目，奖励办法另行确定。

本意见自2020年4月8日起施行。《袁花镇农村居民住房建设管理办法（试行）》（袁 政〔2018〕89号）同时废止。

附件：村民建房办理流程图

详细内容见附件