各银行业金融机构、各房地产开发企业、各工程监理单位：

为贯彻落实《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（浙建房〔2010〕72号），进一步细化和完善我市商品房预售资金监管工作，制定了《海宁市商品房预售资金监管实施细则（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。

海宁市住房和城乡规划建设局    中国人民银行海宁市支行

中国银行业监督管理委员会嘉兴监管分局海宁办事处

2013年11月19日

海宁市商品房预售资金监管实施细则（试行）

为贯彻落实《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（浙建房〔2010〕72号），进一步细化和完善商品房预售资金监管工作，增强监管工作的操作性和实效性，结合我市工作实际，制定本实施细则。

一、监管范围及标准

（一）凡在本市区域内批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本细则。

（二）本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收交付使用前，预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。

（三）商品房预售资金全部纳入监管，分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金额度为申请预售项目工程预算清册总额的130%。预售资金中超出重点监管资金额度的部分为一般监管资金。

（四）工程预算清册总额必须与施工合同相匹配，且由工程预算清册总额计算得出的单位面积综合工程造价必须满足按设计要求施工的实际造价要求。

二、监管部门职责分工

（五）中国人民银行海宁市支行（以下简称“人行海宁市支行”）、中国银行业监督管理委员会嘉兴监管分局海宁办事处（以下简称 “市银监办”）负责对银行的预售资金监管行为进行监督检查。

（六）市住房和城乡规划建设局（以下简称“市住建局”）负责本市商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职责：

1．督促检查商品房预售资金监管的实施情况；

2．办理商品房预售资金监管协议的备案工作；

3．受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；

4．商品房预售资金监管其他有关工作。

（七）市住建局、人行海宁市支行、市银监办成立市商品房预售资金监管协调领导小组，加强对预售资金监管工作的组织协调。

三、监管账户和监管协议

（八）房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(以下简称“监管项目”)，在为监管项目提供按揭贷款业务的本市银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(以下简称“监管账户”)。同一宗规划红线用地范围内的监管项目须在同一银行开立监管账户。

（九）一个监管项目有多家银行办理按揭贷款业务的，选择其中一家银行作为监管银行，开立一个监管账户。除监管银行以外，为监管项目办理按揭贷款业务的其他银行为协管银行，各协管银行必须要求房地产开发企业开立一个预售资金专户。监管银行和协管银行在办理预售许可前必须确定，且协管银行一般不超过3家。

（十） 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，须向市住建局房地产管理部门申请核定重点监管资金额度。提供资料如下：

1．申请预售项目的工程形象进度安排表；

2．申请预售项目工程预算清册；

3．申请预售项目各阶段的资金使用计划；

4．中标通知书、施工合同，材料设备采购协议；

5．市住建局房地产管理部门要求的其它资料。

市住建局房地产管理部门根据申请预售项目工程类别审核预售项目工程预算清册，核定重点监管资金额度，并出具预售项目重点监管资金额度意见书。

（十一）房地产开发企业凭市住建局房地产管理部门出具的预售项目重点监管资金额度意见书，向监管银行申请预发放监管账户账号，向各协管银行申请预发放预售资金专户账号，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议，向各协管银行提供监管银行名称和监管账户账号。

（十二）房地产开发企业就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与监管银行、监管项目的工程监理单位签订商品房预售资金监管协议，须向监管银行提供以下资料：

1．预售资金重点监管资金额度意见书；

2．监管项目的工程形象进度安排表；

3．监管项目各阶段资金使用计划；

4．经审核的监管项目工程预算清册；

5．中标通知书、施工合同，材料设备采购协议；

6．各协管银行名称、各预售资金专户账号；

7．监管银行要求的其它资料。

（十三）房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，提供的商品房预售方案中，应当包括商品房预售资金监管协议书、监管银行的监管账户账号以及各协管银行的预售资金专户账号。

（十四）房地产开发企业根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立监管账户，在各协管银行正式开立预售资金专户，开立的监管账户账号、预售资金专户账号应当与预发放的监管账户账号、预售资金专户账号一致。监管银行应在监管账户开立后5个工作日内，持以下资料报人行海宁市支行、市银监办备案：

1．房地产开发企业的开户申请书；

2．《商品房预售许可证》；

3．经审核的工程预算清册；

4．预售项目重点监管资金额度意见书；

5．商品房预售资金监管协议书；

6．监管项目的工程形象进度安排表；

7．监管项目各阶段的资金使用计划；

8．监管账户账号、各协管银行的预售资金专户账号；

9．人行海宁市支行、市银监办要求的其它材料。

（十五）监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关部门共同做好商品房预售资金监管工作。

（十六）房地产开发企业变更预售资金监管银行或者监管账户的，应当由房地产开发企业向市住建局房地产管理部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将要求变更的原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户，并报市住建局房地产管理部门、人行海宁市支行、市银监办备案。

监管银行或监管账户变更后，房地产开发企业应向监管银行提供各协管银行名称及各预售资金专户账号，向各协管银行提供变更后的监管银行名称及监管账户账号。

（十七）商品房监管项目交付使用备案并办理初始登记后，房地产开发企业凭市住建局房地产管理部门出具的证明材料向监管银行及协管银行提出监管账户及预售资金专户的撤销申请。监管银行及协管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续。

四、预售资金管理

（十八）除按揭贷款外，监管项目的预售资金（首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入监管账户。购房人按揭贷款购买商品房的，监管银行发放的按揭贷款、公积金贷款直接划入监管账户，各协管银行发放的按揭贷款划入监管项目开立在各协管银行的预售资金专户。

房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管账户的缴款凭证。

（十九）商品房预售资金当中的重点监管资金只能支付监管项目有关的工程建设费用（含物业专项维修资金和保修金），其中，按监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目已支付的用于本工程建设的房地产开发贷款。经审核符合相关条件的，商品房预售资金当中的一般监管资金可以用作监管项目工程建设之外的其他用途。

重点监管资金额度经审核确定，一般不作调整，如确因工程预算清册内容发生变动而需调整预售资金监管额度的，须报市住建局房地产管理部门审核同意，并出具预售项目重点监管资金额度调整意见书，由房地产开发企业报监管银行备案。

（二十）商品房预售资金（包括重点监管资金和一般监管资金）的使用实行封闭式管理，监管账户及各预售资金专户均不得支取现金。房地产开发企业申请使用预售资金（包括重点监管资金和一般监管资金）必须经监管银行审核，在符合使用条件的前提下，必须由项目监管银行从项目监管账户统一划拨。房地产开发企业可以根据实际需要，从各预售资金专户向本监管项目的监管账户划转资金。除向本监管项目的监管账户划转资金以外，各预售资金专户不得进行其他操作。

（二十一）房地产开发企业向监管银行申请拨付监管项目重点监管资金的，须提交以下资料：

1．申请施工进度款的，提供由项目监理单位出具的建设工程形象进度证明；

2．申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；

3．申请法定税费的，提供相关证明；

4．申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或者缴费证明；

5．申请偿还项目工程开发贷款的，提供有关贷款资料。

首次拨款后，每次申请拨款时还须提交上一次申请用款事项的收款票据。

（二十二）经审核符合以下条件的，一般监管资金可以用作监管项目工程建设之外的其他用途。

监管账户及各预售资金专户的余额总和必须满足下列条件：

A+B－C≥D

A为监管账户及各预售资金专户的余额总和

B为已支付工程建设费用的重点监管资金

C为本次申请的资金（用作工程建设之外的其他用途）

D为重点监管资金额度（申请预售项目工程预算清册总额的130%）

（二十三） 监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目的工程预算清册、资金使用计划、监理单位出具的证明材料以及各预售资金专户余额情况，严格审核房地产开发企业资金使用申请（包括用于工程建设的资金使用和除工程建设以外的其他用途的资金使用），其中重点监管资金的每项支出项目累计支出额度不得超出工程预算清册内该项目资金额度。符合条件的，自申请之日起2个工作日内直接将款项划入收款方账户。

五、监督检查

（二十四） 房地产开发企业应当于次月8日前向市住建局房地产管理部门报送当月监管项目完成的工程形象进度、监管银行出具的预售资金监管情况表、监管账户出入账对账单、各协管银行出具的预售资金专户出入账对账单。

项目各协管银行应当于次月5日前向项目监管银行报送当月预售资金专户出入账对账单。

项目监管银行应当于次月8日前将工程形象进度、监管账户及各预售资金专户的资金情况报人行海宁市支行、市银监办备案。

（二十五）市住建局应当按季会同人行海宁市支行、市银监办就全市商品房预售资金监管工作召开工作例会，并聘请第三方中介机构按项目对预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行抽查。对抽查过程中发现的问题责成相关单位立即整改，并按规定进行处罚。

（二十六）房地产开发企业必须将项目监管银行、监管账户账号、可为项目办理按揭贷款业务的银行等内容在售楼现场与企业资质、预售许可证、房源信息等一并公示，接受群众询问、监督。

六、违规责任

（二十七） 房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不按规定将购房人预购房款存入监管账户（或预售资金专户）的，市住建局房地产管理部门应当立即停止该监管项目的预售，并责令其限期改正；情节严重的，撤销预售许可证，待项目竣工后再准予销售。同时，将其列入行业管理黑名单，暂停资质延期，取消资质升级，并将相关情况书面函告人行海宁市支行，由其记入人民银行的企业征信系统。

（二十八） 监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，除承担相应的法律责任、按规定进行严厉处罚外，将其行为记入企业的诚信档案。

（二十九） 监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应法律责任、按规定进行严厉处罚外，三年内不得在本市行政区域内承担商品房预售资金的监管。各协管银行未按规定管理预售资金专户，导致预售资金违规使用的，应当承担相应的法律责任，并按规定进行严厉处罚。

（三十） 房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或监管银行（协管银行）相互串通，设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，市住建局、人行海宁市支行、市银监办应当责令限期改正。造成严重后果的，依法严肃追究监管项目的工程监理单位或监管银行（协管银行）及相关责任人的责任。

（三十一）参与商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，由有关部门依法依纪追究责任。

七、其他

（三十二）商品房预售资金监管协议执行《海宁市商品房预售资金监管协议书》（另行制定）。

（三十三）本细则自2014年1月1日起施行。施行之前已经批准预售的商品房预售监管项目不适用本细则。