各有关单位：

现将《海宁市国有土地上房屋征收评估技术指导意见》印发给你们，请认真贯彻实施。

海宁市住房和城乡规划建设局

2015年5月6日

海宁市国有土地上房屋征收评估技术指导意见

第一条  为规范国有土地上房屋征收评估工作，维护征收双方当事人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《海宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，制定本指导意见。

第二条  在本市辖区范围内征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，参照本指导意见。

第三条  本指导意见所称的国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指为了确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，根据房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、朝向、用途、成新、层次、装修等因素，对其房地产市场价值进行评估。

征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋的评估价格为房地产市场价值，不包括搬家补助费、临时安置费、有线电视迁移费、电话和网络迁移费、空调迁移费和征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿等其他费用。

第四条  被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第五条  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第六条  房屋征收评估的有效期从评估报告正式出具之日至房屋征收补偿安置完毕。

第七条  征收评估内容为房屋价值评估、装修和附属物价值评估。装修和附属物评估价值应在评估报告中单独标明。

第八条  房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第九条  被征收评估对象已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，按照认定处理的结果进行评估。

第十条  房地产价格评估机构应当安排房地产估价人员对被征收  房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

实地查勘记录上应当有房屋征收实施单位、被征收人和房地产估价人员的签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收实施单位、房地产估价人员和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。            

第十一条  房地产评估机构应当根据评估对象和房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估,不能选用市场法的,可以选用成本法、收益法等方法评估。  

第十二条  市场法评估

标准样本房屋比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位状况修正系数×个别因素修正系数

标准样本房屋应当明确楼层、朝向、结构、建造年份、土地性质等要素。

被征收房屋单价＝标准样本房屋比准价格×（1+区位修正系数）×（1+层次修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）－标准样本房屋重置价×成新率＋被征收房屋重置价×（1+房屋层高修正系数）×成新率

（房屋层次、朝向调整系数、成新率、房屋重置价标准等见附件。）

被征收房屋价值=被征收房屋单价×建筑面积

第十三条  成本法评估

成本法评估被征收房屋的，其基本公式为：

被征收房屋评估价值＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格×成新率

土地的重新购建价格可采用市场法、基准地价修正法、成本逼近法等方法求取。

建筑物重新购建价格可采用市场法、成本法求取，也可通过政府或政府授权部门公布的相关价格信息获取。

建筑物成新应根据现场勘查结果，对照《房屋完损等级评定标准》和附件的规定确定。

第十四条  收益法评估

收益法评估被征收房屋的，其基本公式为：

收益法公式：

Ｖo为收益价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期

第十五条  未超过批准期限的临时建筑，应按重置成本法评估其建筑物残值，属租赁土地并已全额支付土地租赁费的，在土地租赁的剩余年限中，应充分考虑已交付的土地租赁费因素，修正后确定评估价值。

第十六条  在建工程的征收评估，属于协议出让取得土地使用权的，应采用成本法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工时的形状为准，采取影像资料收集方式。其土地使用权评估以政府管理部门批准的用途、出让年限、规划设计方案和同一地段、同一使用性质的市场价，再考虑修正因素予以评估确定。

通过公开招标、拍卖取得土地使用权的在建工程的征收评估，除采用重置成本法外，按照前款规定，在剩余的土地使用年限中进行评估时，再予考虑投资利息等其他因素予以评估确定。

第十七条  被征收房屋的装修、附属物价值、机器设备、物资以及停产停业损失等补偿由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。

第十八条  房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示五日。初步评估结果应包括产权人（使用人）、估价对象地址、建筑面积、用途、建造年份、楼层、朝向、评估单价、评估总价等。  

公示期间，房地产价格评估机构应当安排房地产估价人员对被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的应当向其作出解释和说明。存在错误的，应当修正。  

第十九条  分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。分户评估报告由房屋征收部门转交被征收人。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

第二十条  被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十一条  原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告，评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。     

第二十二条  被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向嘉兴市国有土地上房屋征收房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对鉴定结果仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十三条  房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。  

第二十四条   在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为由管理部门按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第二十五条  本指导意见自公布之日起30日后施行，原《海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则》（海建法〔2013〕13号）废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。本指导意见施行前已作出征收决定的房屋征收与补偿项目仍按原政策执行。