各有关单位：

为进一步提升我市规划管理水平，提高行政审批效率，按照我市建设品质生活的目标和要求，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》，结合我市实际，现就进一步提升城乡规划审批管理有关事项通知如下：

一、方案审查管理

（一）建设单位提交关于要求审查建设工程设计方案的申请，并提供建设工程设计方案（文本及电子文件），建设工程设计方案应当符合规划设计条件、相关技术标准和规范的要求。经规划主管部门初步审查符合方案审查条件的，组织相关部门按照各部门自身职责对建设单位提交的建设工程设计方案进行审查，提出方案审查意见供建设单位组织修改完善，并批准实施建设工程设计方案，未经批准的建设工程设计方案不得实施。相关部门在方案审查阶段应针对方案存在的各专业问题提出修改意见，未提出修改意见的默认为同意该方案的实施，不得在同意方案实施后再次要求对方案进行修改调整。

二、规划许可管理

（二）根据我市城市道路等级以及对城市景观的影响程度，海宁大道、广顺路、海昌路、海州路、文苑路、文宗路、水月亭路、西山路、钱江路、联合路、洛隆路、农丰路（海州路以南）、长丰路等十三条道路两侧建筑物及南关厢、干河街、横头街历史街区、鹃湖国际科技城核心区块（碧云路东、环城东路西、江南大道北、长山河南）内建筑物外立面装修工程应当向市规划主管部门申请核发建设工程规划许可证，仅对门头进行装修、维修且不改变原建筑物外立面的可不用办理建设工程规划许可证；其他城市道路两侧建筑物外立面装修工程应符合该区域的规划以及城市容貌管理的有关规定；有特殊规定的道路两侧建筑物外立面装修工程须服从相关具体规定。申请核发建设工程规划许可证必须提供使用所涉建筑物的有关证明文件（权属证明文件和全体业主同意立面装修文件），未取得使用所涉建筑物的有关证明文件的不得申请办理建设工程规划许可证。

（三）在我市市、镇规划区内进行道路工程（附属于道路的管线工程）建设，且已取得有关土地手续或相关权属证明的，应当向市规划主管部门申请核发建设工程规划许可证；针对老城区局部地段的市政工程改扩建项目，土地性质已为国有土地，无清晰产权的，在其他资料齐全的前提下，由国土部门出具相关权属意见后，可办理建设工程规划许可证。环网柜、景观小品、连接管、入户管及100米以下零星管线等城市家具根据《浙江省城市景观风貌条例》规定执行。

三、项目调整管理

（四）经依法发放《建设工程规划许可证》的建设项目，原则上不得修改《建设工程规划许可证》许可内容。如确需修改许可内容的，建设单位应提交调整申请、可证明调整必要性的材料等资料，同时调整还应满足以下规定：

已预售或者销售的房地产开发项目申请调整建设工程规划许可内容的，应当先行停止房屋预售、销售，并征得直接利害关系人同意后向规划主管部门提出申请。

为保证规划审批的严肃性，保障项目建设实施的规范性，每个《建设工程规划许可证》规定的许可内容调整次数原则上不得超过两次。

四、项目监督管理

（五）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，有下列行为之一的，应当按相关法律法规严肃查处：

1.超过建设工程规划证确定的建筑面积（计算容积率部分）且超出合理误差范围的；

2.超过建设工程规划证确定的建筑高度且超出合理误差范围的；

3.侵占城市道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的；

4.在已竣工验收的建设工程用地范围内或者利用建设工程擅自新建、搭建建筑物、构筑物的；

5.其他无法采取改正措施消除影响的情形。

五、品质生活措施

（六）住宅品质保障要求

1.住宅日照条件保障：周边地块低、多、高层建筑凡是处在拟建项目遮挡建筑阴影线内的，均需按照浙江省及嘉兴地区日照标准进行日照分析，同时满足建筑间距要求；

2.对住宅面宽控制：11层以上高层住宅面宽不大于60米；11层及11层以下高层住宅及多层住宅面宽不大于65米；低层住宅面宽不大于50米；

3.对住宅建筑间距控制：居住建筑北侧的楼梯出挑部分的进深不得超过北侧主体外墙1.5米；设置北侧退台、坡屋顶和其他不规则形式屋面的建筑，建筑日照间距应从最北侧外墙计算。

（七）商业品质保障要求。

沿街零售商铺最小设计面宽不得小于4米，单元建筑面积原则上不小于60㎡；非沿街零售商铺及地下经营性开发零售商铺最小设计面宽不得小于3米，单元建筑面积原则上不得小于40㎡，均不得虚拟分割。

（八）容积率核减核增有关要求。

为鼓励提升建筑设计公共品质，对于项目中有利于提升品质生活的公共开放空间设计进行容积率核减；对于后期易改变用途私人空间设计进行容积率核增。（具体见我市容积率计算暂行规定）

（九）对于提升场地设计品质要求

1.为充分保证项目内部与外部竖向设计的协调，明确项目室外地面标高不大于周边市政道路平均竖向标高1米。

2.小区内沿城市道路的机动车坡道、非机动车坡道起坡点不得超围墙线。

六、其他重要内容

（十）全市建设项目容积率指标控制参照《海宁市容积率计算暂行规定》进行控制；其余规划指标按照国家、省有关规范及《嘉兴市城市规划管理技术规定》进行控制。

（十一）全市各类建设项目规划审批符合法律法规及遵循前款规定的同时，还应符合《关于规范阳台、露台、飘窗及设备平台等建筑形式设计的规定》的规定。

（十二）除法律规定的情形外，其他部门不得将规划审批作为行政审批事项的前置条件，不得擅自要求规划部门提供规划部门审批权限范围以外的任何审批事项和意见。

本通知自2018年11月16日起施行，本通知施行前已依法取得《建设项目选址意见书》或已签订土地出让合同的建设项目，可按原有规定执行。《关于进一步加强我市规划审批管理若干事项的通知》（海建规〔2015〕153号）、《关于对部分规划技术管理规定进行明确的通知》（海建规〔2017〕4号）、《关于我市禁止设置排屋“内天井”的通知》（海建规〔2017〕92号）同时废止。

附件：1.《海宁市容积率计算暂行规定》（修订稿）

2.《关于规范阳台、露台、飘窗及设备平台等建筑形式设计的规定》（修订稿）

海宁市住房和城乡规划建设局

海宁市综合行政执法局

2018年10月15日

附件1

海宁市容积率计算暂行规定

第一条 为进一步规范我市容积率计算，合理开发利用城市地上、地下空间，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《嘉兴市城市规划管理技术规定》和建设部《住宅设计规范》、《办公建筑设计规范》等相关规定，结合我市规划管理实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于海宁市市域范围内的容积率计算。

第三条 容积率的计算公式：

容积率=建筑面积计算值 / 建设用地面积

建筑面积计算值=建筑面积总和－核减面积＋核增面积。

第四条 建筑面积应按照国家、省有关建筑面积测量规范的规定进行计算。

第五条 核减面积是指不计入容积率计算的建筑面积。主要包括地下室、半地下室和底层架空层，进行独立开发或专门约定的地下空间除外。

本条所称的地下室、半地下室按照国家有关规范认定。

本条所称底层架空层应满足以下条件：层高4.2米及以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间；无特定功能，只作为公共休闲、绿化等公共开敞空间使用。其中电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。

为全体业主提供公共休闲娱乐场所的架空层，其主要功能为儿童游乐场所，康体活动场所，休闲阅读场所等无偿提供业主使用的公益性场所，为保证空间使用品质和安全可进行适当围合，相应建筑面积计入容积率核减面积。计入核减面积的架空层设计应在方案评审阶段提供设计方案，在规划核实前按照设计方案完成建设。

第六条 核增面积是指在容积率计算时，对设计层高超过规定层高的住宅、办公、商业等建筑，在其建筑面积之外需增加计算的面积。其计算公示为：

核增面积=超过规定层高部分的建筑面积×核增系数。（详见表1-1）

表1-1 住宅、办公、商业等建筑设计 与核增系数对应表

注：1.计算容积率时，不论设计层内是否有非结构性隔板，均按核增系数进行换算。

2.当建筑设计层高为满足相关规范、工艺或特殊设备安装要求的，其建筑面积计算值按实际建筑面积计入容积率。

3.建筑的门厅、大堂、中庭、廊、采光厅等公共使用空间部位，其建筑面积计算值按实际建筑面积计入容积率计算。

第七条 规划管理部门在规划方案审查和规划许可阶段，应按照本规定做好容积率的审核工作。

第八条 容积率计算值精确到小数点后两位。

第九条 本规定由海宁市住房和城乡规划建设局负责解释。

附件2

关于规范阳台、露台、飘窗及设备平台等

建筑形式设计的规定（修订稿）

为规范阳台、露台、飘窗及设备平台的设计，根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2013)、《房产测量规范》（GB/T17986—2000)、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》等规定，结合本市实际情况，现对我市阳台、露台、飘窗及设备平台等建筑形式的设计规定进行了修订，具体如下：

一、适用范围

海宁市市域范围内新建、改建、扩建住宅建筑的阳台、露台、飘窗及设备平台的设计。

二、对阳台、露台、飘窗及设备平台设计及面积计算的规定

（一）阳台

阳台计算面积的界定形式

（1）凹阳台：阳台进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于1.8米。

（2）复合阳台：阳台进深(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)不大于1.8米。

（3）凸阳台：阳台进深(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)不大于2.2米。

（4）房屋结构范围内标注阳台、露台、空中花园、入户花园、花池等建筑空间，无论其名称如何，符合以上1、2、3款形式的，按阳台计算建筑面积；不符合以上1、2、3款形式的，超过部分计算全部建筑面积。

阳台面积控制

（1）一套住宅中阳台面积（指水平投影面积）参照《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规定》（DB33/T 1152-2018）执行，对于复式住宅、排屋阳台面积比例应按每户每层住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）控制；超出上述设计标准的，超出部分的阳台按水平投影面积计算容积率指标；

（2）阳台进深不得大于所附属功能用房进深的1/2。

（二）露台

露台的设计位置仅限于顶层且单套户型露台面积不大于25平方米。当露台有上盖时，按上盖的水平投影计算一半建筑面积；当上盖宽度不大于0.9米且小于露台进深的1/2时，露台不计算建筑面积；住宅不应设置以下形式的露台：

1.北露台；

2.单个套型内仅有露台而无阳台；

3.复合露台，即由凹凸两部分构成的露台。

（三）阳台露台叠加设计

阳台、露台叠加设计应视为一个功能使用空间，因此明确该类设计的进深、面积规定参照我市现行阳台设计规定执行

（四）飘窗

飘窗是指与房屋室内相连通，为房屋采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。而对于在飘窗同一轴线上的墙体与飘窗一并突出外墙这一类设计，不得将其定义为飘窗。

飘窗窗台高度不得小于0.45m，净高（窗台至飘窗顶板底）应小于2.10m，且自外墙墙外边线至飘窗外边线距离不得大于0.6米；飘窗窗体的上部或下部的凹入空间，其外侧以不包括百叶的各种建筑材料封闭的，按其所属楼层的层高计算飘窗建筑面积；

居住空间北向不应设置飘窗。

（五）设备平台

设备平台是指供空调外机、热水器等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通、对外开敞的室外空间。

设备平台设计面积参照《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规定》（DB33/T 1152-2018）执行。

设备平台应设计为外挑式，不得以柱、墙体进行围合，并作降板处理。建筑围护主体内的设备平台按照其实际投影面积计入容积率指标；设计应满足该套住宅主要使用空间的使用要求（主要使用空间指起居室、餐厅、主次卧室、书房等），每套住宅设备平台设计个数不超过主要建筑空间数量；

不符合以上条件或数量超出上述规定的，应按设备平台水平投影面积计入容积率指标。

（六）通风采光井、天井：

不得设计不具有功能性的封闭式通风采光井（水电等设备井除外）；

排屋、叠排不得设计内天井；

通风采光井内部不得设置结构性梁、板、柱。

（七）私人庭院

多层、高层住宅底层不得以围墙、绿篱或其他围护构件围合私人庭院；低层住宅私人庭院面积不得大于其所属套型的建筑占地面积。

三、设计单位在对建筑进行设计时应按照本文规定及相关规范进行设计并计算建筑面积。

四、测绘单位、图审单位应当按照本文规定及相关规范，对施工图设计文件中阳台、露台、飘窗、设备平台等建筑的建筑面积计算严格把关。

五、建筑单位、设计单位、图审单位不按照本文规定及相关规范设计和审查，弄虚作假的，由市规划行政主管部门按规定严肃处理。

六、本规定由海宁市住房和城乡规划建设局负责解释。