一、制定背景

为了加强和改进农村宅基地和住房审批建设管理，明确相关部门的工作职责，建立村民建房管理的协作配合机制，保障好广大村民的合法居住权益，规范好村民建房用地、审批和建设管理，推进城乡融合高质量发展，促进共同富裕，依法对《海宁市人民政府办公室关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知（2020年修订）》（海政办发〔2020〕82号）进行修订。

二、制定依据

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省国土空间规划条例》《浙江省村经济合作组织条例》《浙江省农村住房建设管理办法》等法律、法规、规章及《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等有关文件。

三、政策问答

问：农村申请宅基地建房以什么为单位？

答：农村住房建设申请宅基地，需要以户为单位申请，同时要综合考虑婚姻、血亲和收养等关系，村民户中至少有一位是农村集体经济组织成员。

问：可以通过哪几种途径保障村民居住权益？

答：如果具备农村村民户建房资格的，可以通过宅基地建房、公寓房或货币等多种安置方式来保障农村居民的居住权益。

问：具备农村村民户建房资格需要满足什么条件？

答：具体有几种情形：一是本市户籍制度改革（2003年10月1日）以前就存在且未曾消亡的农村家庭户；二是针对多子女家庭的，子女中1人及以上已婚，其配偶（身份为集体经济组织成员）户籍已迁入，并且其在原籍未以分户方式取得宅基地、公寓房、货币安置；三是夫妻离婚的，离婚已满5年或者有一方已再婚且再婚登记已满2年；四是有其他特殊情形，需要符合本地公序良俗，由村集体经济组织讨论通过的；五是其他符合法律、法规和规章规定情形的。

问：不能分立的有哪些情形？

答：不能分立认定为具有农村村民户建房资格主要有以下几种情形：一是丈夫与妻子之间； 二是子（女）与父（母）之间;三是已完成整村整组征地拆迁的；四是其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

问：农户满足什么条件，才能申请取得宅基地？

答：具备农村村民户建房资格，同时符合以下几种情形之一的，可以申请取得农村宅基地：一是现有住房属于危房或旧房，确实也有改造、建造需求的；二是因涉及土地征收和项目建设，原有住房需要拆迁、搬迁的，村民选择选择自建房方式安置的；三是因实施农村土地综合整治，原有住房需要搬迁且村民选择自建房方式安置的；四是符合上述村民建房分户资格，同时满足各镇（街道）自建房申请条件的；五是法律、法规、规章和上级文件规定的其他情形。

问：农户的哪些情形申请宅基地不予受理或报批？

答：申请宅基地不予受理和报批，具体有以下几种情形：一是已经拥有一处宅基地的；出租、出卖、赠与或以其他形式转让住房后，再申请宅基地的；二是在农村有合法房屋，但不属于房屋所在村的农村集体经济组织成员的；三是已将农村宅基地置换公寓房或享受货币安置，自愿放弃宅基地的；四是不符合法律、法规规定的其他情形。

另外，符合建房条件但因违法违规建住宅尚未处理结案的，暂缓申请受理和报批，暂缓期限至处理结案止。

问：农户申请宅基地的面积大小？

答：允许每户建房建筑占地不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米。各镇（街道）可以根据土地资源状况，在不超过市定限额标准的前提下，结合各地自身实际，从严控制并确定各自的宅基地标准。

问：是否还能建设临时生产用房？

答：新市镇和新社区优化点（“1+X”点）不再安排临时生产用房。保留提升点（Y点）原则上不再安排临时生产用房。

问：农房建设的层数、高度、间距有什么要求？

答：村民建房层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计）。在“1+X”两新优化点中，联排房占地面积控制在85平方米以内的、垂直投影不超过100平方米的，层数控制要控制在四层以内，建筑檐口高度不得超过13.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计)。新市镇和新社区优化点（“1+X”点）内，房屋建筑南北间距不小于1:1.2且不大于1:1.3。

问：申请建房农户需要提供哪些资料？

答：农户申请需要提交的资料有：农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书、符合要求的农村住房设计方案需带施工图纸（含通用图集）。

问：宅基地的审批程序有哪些？

答：我市村民建房审批流程包括：第一步，农户申请。符合宅基地申请条件的村民户，向村集体经济组织提出宅基地和建房书面申请，提交符合要求的农村住房建设施工图。第二步，村级审查。组织召开村集体经济组织成员代表大会讨论决定，会议通过后将申请材料和相关情况在村集体内进行公示。第三步，镇级审批。镇（街道）收到申请材料后，应当开展材料审核和现场踏勘，建房审批中有建设施工图纸，该设计图纸要符合风貌管控等要求。符合申请条件的，应给与审批；不符合申请条件的不予批准，并说明理由。批准后，结果需公示，并向申请人核发农村宅基地批准书和建房（规划许可）证。

四、新旧政策差异

和原文件相比，这次主要修改的内容有：一是新增加了优先保障原则和改革创新原则。二是进一步规范了农村村民户建房资格的认定情形和保障方式。三是细化了审批管理要求，对在没有编制村庄规划的建房户管理，引入了“通则式”管理；对建房审批标准，明确“1+X”集聚点不再安排临时生产用房，Y保留提升点原则上也不再安排临时生产用房。四是强化村民建房综合监管措施，增加了对建设施工的监管要求，完善了动态巡查和执法内容，增加数字监管手段。五是让建房审批流程可视化，依据“农户申请、村级审查、镇级审批”的流程开展，具体以附件清单式呈现，明确办理重点、办理时限和资料清单。

五、实施时间

本实施办法自2025年9月1日起施行。

六、解读单位

解读机关：海宁市农业农村局

解读人：张婧岚

联系方式：0573-87238343