一、制定背景

今年第十五届市人大常委会第十九次会议对《关于海宁市住宅小区物业管理工作情况的报告》进行了审议，审议报告提出了加强组织领导，建立健全物业管理体系；强化行业监管，着力提升物业服务水平；坚持三方共治，全力推进业主委员会建设；加大政策支持，有效破解物业管理难题等四大方面内容。对人大审议意见，市政府非常重视，在《海宁市人民政府对第十五届市人大常委会第十九次会议关于全市住宅小区物业管理工作情况审议意见办理情况的报告》中要求修订《关于进一步加强物业管理工作的实施意见（试行）》，落实物业管理职责、规范物业服务行为，健全联动工作机制，使各职能部门按照各自职责更多更好的参与到物业管理工作中来，解决当前存在的突出问题，梳理已出台的物业管理扶持政策，加大财政支持力度。特制定本实施意见。

二、政策措施

1.主要内容

《实施意见》共分总体目标、基本原则、主要措施、强化组织保障、附则等五大方面内容。

2.主要条款说明

(1)加强物业项目配套设施建设与维护管理。主要包括落实物业项目承接查验和交付联合指导制度；优化住宅小区前期物业服务，前期物业服务开办费是行业内的普遍做法，有的地方通过政府文件规定标准，有的地方由企业协商确定，本意见依据《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》（嘉政办发[2017]25）号文件规定，参考了平湖市和南湖区的标准，明确了前期物业服务开办费，按照项目总建筑面积为基数按6元/平方米或以上的标准，在项目交付前由开发商支付前期物业服务开办费（开办费用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费，不含物业办公用房装修费用），强化停车设施建设及管理；创新电梯安全管理方式，积极探索引入保险机制，对电梯运行和维保实施风险管理。

(2)加强物业服务行业监管。主要包括进一步规范前期物业服务招投标行为，10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。严格物业服务企业履职行为，本意见规定，业主委员会和物业服务企业在签订物业服务合同收取一定金额的物业服务履约保证金；依法规范物业服务企业收费行为，研究制定物业服务等级和收费指导标准；强化物业管理日常考核制度，稳步推进行业信用体系建设，结合省厅物业企业信用考核办法，建立我市的信用考核机制，强化考核结果的运用；规范物业管理项目退管管理，确保符合退管程序，并在镇（街道）的监督管理下，做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。关于生活垃圾分类的有关工作，应纳入物业服务合同。

(3)建立老旧、小微型等特殊住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务，实施分类管理。继续推进社区化准物业管理工作，支持老旧住宅专项改造和紧急维修。《海宁市市区老旧住宅小区社区化准物业管理工作指导意见（试行）》（海政办发）【2017】128号、和《海宁市中心城区老旧住宅专项改造（紧急维修）资金管理办法（试行）》（海政办发）【2017】129号。文件出台以来，深得社区基层和居民拥护，财政支出费用也不大，（其中2018年共补助107万元，2019年预计补助120万元），2020年8月文件即到期，本意见延续两个文件内容，拟继续实施三年。

(4)提高业主自治能力。主要包括加强党建引领，推进“红色物业”工程，通过“红色物业”工程，强化居委会、业委会、物业服务企业参与的三方治理机制，完善物业服务合同、议事规则、管理规约的参考文本；扩大业主委员会成员组成，积极倡导机关事业单位党员干部参选业委会成员；明确业主委员会经费保障等内容。

(5)完善扶持政策。主要包括支持物业公司提升物业管理水平；支持特殊小区提升物业管理水平；鼓励属地开展准物业管理工作；鼓励社区和业委会做好物业管理工作，拟对社区和业委员会工作优秀的人员进行表彰奖励；整合原有财政扶持政策相关的老旧小区专项改造（紧急维修）、老旧小区电梯更新维护和高层住宅二次供水设施改造的相关扶持内容。本次《实施意见》较上一轮扶持政策的变化主要有两方面：一是在推进社区准物业管理和老旧小区专项改造（紧急维修）的财政补贴上进行了提质扩面，由以前的主城区三个街道覆盖至全市域，且对准物业管理小区（自治管理小区和准专业化管理小区）的补助金额较上一轮扶持政策每档增加了1万元（理由为：2017年-2020年期间，预计最低工资增长约440元/月，按最基础小区人员配备，3个物业工作人员计算，年度支出增加超1万元）；二是新增了物业服务企业信用等级优秀奖励和物业管理工作优秀社区、业委会奖励两块内容。调整后的物业管理行业财政扶持资金预计达400万元（不含准物业硬件改造、老旧小区紧急维修、电梯更新和二次供水更新，因为无法预估年维修工程量），较2019年度物业管理行业财政扶持资金增加约50万元。

(6)关于老旧小区、小微型小区的时间界定说明：①海宁市物业专项维修资金自2000年开始试行归集，2005年开始的物业项目完全归集物业专项维修资金，2000年-2004年底之间的物业项目归集不完全或不完全归集，故将老旧小区界定为2004年12月31日之前。②省物价局于2018年3月取消县级市前期物业费政府定价，之后的物业项目前期物业费政府定价实行市场调节价，物业服务企业可以在前期物业招标中根据小区规模适当调整物业服务价格，但之前的规模较小的小区受政府定价影响，物业服务费定价较低，故将小微型小区界定为2017年12月31日。

三、施行时间

本实施意见自2020年2月1日起施行。

四、解读机关

海宁市住房和城乡建设局

解读人：钱凯

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